פורסם ב

עו"ד אריאל אורן: "משקיעים בנדל"ן עושים טעויות קריטיות!"

עסקת נדל"ן היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בימי חייו. אין להקל ראש בעסקה כזו. בכל מקרה יש לגלות זהירות יתירה, לחקור ולבדוק באמצעות אנשי מקצוע המלווים את העסקה • עו"ד אריאל אורן במאמר חשוב למשקיע אודות רכישת דירה והסיכונים שאנו עלולים להיתקל בהם בהעדר הכוונה נכונה

מאת: עו"ד אריאל אורן

האדם עמל מידי יום ויום על כספו, כאשר מטרה אחת עומדת לו לנגד עיניו – "אני אחסוך לדירה" שתהווה עבורי כמקור הכנסה נוסף, לפנסיה ובכלל, השאלה המתבקשת היא, האם המשקיע נכנס לעסקה בצורה נכונה ובטוחה?

כידוע, בישראל, נעשות מידי חודש לא מעט עסקאות נדל"ן, חלק נכבד מעסקאות הנדל"ן נעשות ע"י משקיעים שלהם קיימת דירה אחת לפחות וכעת אותו משקיע מעוניין להתקדם לדירה נוספת.

אין כאן הכוונה לעשירון העליון, אלא למעמד הביניים בישראל (המשקיע הפשוט / הסולידי). על פי רוב, משקיע זה מחפש השקעה רגועה ובטוחה, כאשר התשואה לא בהכרח תהיה גבוהה במיוחד, זאת בניגוד ל-משקיע במניות ושאר ההשקעות הקיימות בשוק, אך היתרון המוביל בעסקה זו הוא ביטחון ויציבות בהשקעה. המשקיע מעוניין לרכוש נכנס מקרקעין שיניב לו הכנסה נאה מחד ורווח נוסף בעליית מחירי הדיור, אני מכנה מהלך זה: השקעה נכונה ובטוחה "המשקיע הסולידי".

עסקת נדל"ן – כיצד עושים זאת?

אריאל אורן: האם כל הנוצץ זהב? לצערי התשובה היא לא!

אין קסמים אין אחיזת עיניים ואין כוכבים ומזלות יש הזדמנויות, ויש הרבה, השאלה היא האם אני רוצה לעשות לביתי ולעשות צעד חכם.

ברגע שהחלטתי שזה מה שאני רוצה חובה עלי לפקוח אוזניים ולהיות עם יד על הדופק, לקרוא בעיתונים על יישובים הנמצאים בצמחיה ובעלי פוטנציאל, לשוחח עם חברים, מומלץ לשאול את עורך הדין שלכם (יכול אני להעיד כי במשרדי נוצרות לא אחת הזדמנויות בין קהל לקוחותיי), להיעזר במתווכים, לקרוא עיתונים שמדברים נדל"ן.

"אני בוחן עסקה ב- 7 עיניים, אין פה מקום לטעויות" מה עלי לבדוק בטרם עסקת נדל"ן?

אני מטפל מידי שבוע לא מעט בפניות של רוכשים פוטנציאליים של נכסים עם עסקאות נדל"ן מכל המינים והסוגים; השקעות נדל"ן: רכישת דירה ראשונה ושניה, הסכמי מתנה, מכירת דירה, דירות ירושה.

לא אחת המשקיע הפוטנציאלי מגיע אליי עם סיפור, שראה  דירה יפיפייה, עם כיווני אוויר מעולים, מוארת, נוף מרהיב, ואופציה להרחבה, ע"י שיפוץ קל ניתן יהיה לחלק את הדירה לשניים והרווח יהיה לא קטן בכלל.

אבל למרבה הצער ברוב המקרים, לא כך הם פני הדברים במציאות, ויש להיזהר שבעתיים כשאנו נתקלים בעסקאות מעין אלו!

בין יתר הבדיקות שאני כעורך דין המלווה עסקת מקרקעין של משקיע ניתן למנות גם את אלה:

האם ניתן לבצע הרחבה בנכס – באישור וכחוק? ומהן העלויות לכך?

האם אני מודע לעובדה כי קיים היטל השבחה על ההרחבה? (לקריאה על היטל ההשבה ניתן לקרוא אצלי באתר הבית)

חישוב מס הרכישה (האם ניתן יהיה לקבל הכרה בהוצאות) (ניתן לקרוא אצלי באתר הבית)

האם אני מחזיק באישור עקרוני ? (גם אם יש לי את כל הכסף בחשבון הבנק, לא כדאי לשלם הכול מהון עצמי, מומלץ להיעזר בבנק ע"י לקיחת משכנתא).

האם אני מבין כי ייתכן ועלולה להיות לי בעיה עם לקיחת המשכנתא? (הבנק לא מכיר בבניה לא חוקית). גם ביום בו ארצה למכור את הנכס עלולה להתעורר בעיה כזו או אחרת.

ועוד סוגיות שונות שיש לתת עליהם את הדעת, ויש לבחון כל מקרה למקרה לגופו, והכול יפה לשעתו.

עיקרון המנחה בחוזים.

לא תמיד מה שנגלה לעיננו ככדאי, בסופו של יום באמת משתלם. כשניגשים לעסקת נדל"ן יש לבדוק היטב לפני ולפנים ולהיזהר מכל מיני דברים שנראים לנו כיום הגיוניים וסבירים, אולם בפועל הם רחוקים מהמציאות שנות אור.

העיקרון המנחה בהסכם מקרקעין הוא – מה שלא כתוב לא קיים בכלל.

אני יכול להיות בטוח שכולם מבינים את הכוונה שלי ואת הרצונות שלי, אך מה שלא נכנס להסכם ומה שלא נבדק ברחל בתך הקטנה לא יהיה קיים לעולם.

לסיכום:  עצת הזהב למשקיע / לרוכש / למוכר ולמוריש – שמור על הביטחון שלך, תדאג לאינטרס שלך תדאג לנכסים שלך, חובה עליך להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ומכיר ויודע את כל הסכנות הצפויות העלולות לצוץ, לא כל עו"ד יכול ללוות אותך בעסקת מקרקעין, אתה חייב את זה לעצמך.

במקרים רבים לרכישה של נכס יש משמעות הן מבחינת המס, והן מבחינת הרישום בטאבו. לכל עסקה צריך לגשת אליה בצורה מסוימת ויהיה ניתן להגיע לפתרון, אך לפני הכול חשוב שנדע לאתר את הבעיות שעלולות להגיע ובכך נמנע מעצמנו עוגמת נפש מיותרת והפסד כספי.

פורסם ב

מי פלש ובנה פארק עצי נוי בשטח האש ?

בית המשפט העליון שבשבתו כבג"צ הכריע ודחה בימים אלו עתירה שהוגשה נגד צה"ל ואחרים בעניינו של פארק עצי נוי שנבנה בשטחי אש.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס – כותב בביז פורטל

עו”ד נועם קוריס – כותב על תביעה ייצוגית

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

עו"ד נועם קוריס על תביעה ייצוגית ומיליוני שקלים לציבור – מיינט הרצליה

עו"ד נועם קוריס – Legal-Articles

העתירה ניסתה לתקוף צווי פינוי שהוצאו נגד העותרת, עיריית טובאס (להלן: העותרת), בכל הנוגע לפארק עצי נוי שנטעה במקרקעין המצויים בשטח אש 901 שבבקעת הירדן באזור יהודה ושומרון (להלן גם: שטח האש ו-איו"ש). בגדר העתירה נתבקשו שורה של סעדים, ובהם כי נורה על ביטול צו סגירת שטח האש ביחס למקרקעין; כי המקרקעין יוחרגו משטח האש; כי יתאפשר לעותרת ולתושבים בה להיכנס ולשהות במקרקעין; וכי המקרקעין יוקצו לידי העותרת. 

במוקד העתירה עצי נוי שהעותרת נטעה בשנים 2014-2012 בחלקים מסוימים משטח אש 901 שלדבריה מצויים בתחום שיפוטה (חלקה 18 גוש 58 וחלקה 5 גוש 57; לעיל ולהלן: המקרקעין) – זאת, לטענתה, במטרה לשפר את הסביבה ואיכות החיים באזור. במהלך שנת 2015 נשלחו לעותרת שתי התראות טרם פינויה מן המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 6ב לצו בדבר רכוש ממשלתי (יהודה והשומרון) (מס' 59), התשכ"ז-1967 (להלן: צווי הפינוי); ועררים שננקטו על ידה לביטול צווי הפינוי נדחו בנימוק שמדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים על שם המדינה. בהמשך לכך, העותרת הגישה בקשה כי המקרקעין יוקצו לה בהיותה "רשות ציבורית"; ובקשתה זו נדחתה מהטעם שעליה לפנות תחילה את המקרקעין ורק אז להגיש בקשה להקצאה.

העותרת מיאנה להשלים עם ההחלטה שלא להקצות לה את המקרקעין והגישה עתירה בנדון – בג"ץ 703/17 (להלן: העתירה הראשונה). בתגובה לעתירה זו, המשיבים עמדו על כך שהסירוב להקצאת המקרקעין נעוץ בין היתר בכך שמדובר בשטח אש פעיל המשמש לאימונים צבאיים, שהכניסה אליו נאסרה בצו סגירת שטח מס' 11/99/ס', התשנ"ט-1999 (להלן: צו הסגירה). העתירה הראשונה נדחתה ביום 6.12.2018 לאחר שהעותרת הודיעה כי היא מבקשת למשוך את עתירתה, תוך שמירת זכויות – לנוכח הצעת בית המשפט כי העותרת תמקד את טענותיה בסוגית שטח האש.

בנסיבות אלה, העותרת פנתה למשיב 1 (מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון), בבקשה להחרגת המקרקעין משטח האש. בבקשתה נטען כי המקרקעין משמשים לצרכים ציבוריים; כי השטח שעליו ניטעו העצים איננו משמש לאימונים; וכי בכל מקרה צו הסגירה לא חל על נטיעת עצים "ידידותיים לסביבה", שאינם יכולים להפריע לפעילות צבאית כלשהי. כן נטען כי האיסור על כניסה לשטח אש איננו חל בסופי שבוע וימי חג, ומכאן שניתן להתיר ביקור במקרקעין בימים אלה. הבקשה להחרגה נדחתה בתוך מספר ימים, בנימוק שמדובר בשטח אש פעיל ובעל חשיבות לאימוני צה"ל, תוך שהודגש כי בכל ימות השנה צו הסגירה איננו מאפשר להיכנס לשטח האש בלא קבלת היתר מראש.

מכאן העתירה שלפנינו. לכל אורך העתירה, העותרת מטילה ספק בעמדת המשיבים בנוגע לשטח האש, ולטענתה מעבודת מחקר שבוצעה ניכר כי "המטרה האמיתית מאחורי ההכרזות על שטחי אש היא אחת ויחידה: השתלטות על אדמות פלסטיניות לטובת הרחבת התנחלויות"; והדבר מתיישב עם העובדה שלטענתה המשיבים נכונים להחריג חלקים משטחי אש לטובת הרחבת גושי ההתיישבות היהודית באיו"ש, בעוד כלפי בנייה פלסטינית בשטחים דומים הם פועלים ביד קשה. כעדות לטענה זו, העותרת מפנה לכך שבענייננו שטח האש כלל איננו פעיל – ולדבריה, לא נראית בו נוכחות של חיילים לצרכי אימון ואין בו סימונים שיכולים להעיד על כך שמדובר בשטח אש. לטענת העותרת, העצים ניטעו במקרקעין שבתחום השיפוט שלה, ועל כן יש להחריג אותה ואת תושביה מן האיסור שנקבע בצו הסגירה, שכן הם למעשה "תושבי קבע" בשטח האש שנסגר רק בשנת 1999; וכך גם משום שמדובר במקרקעין המשמשים לצרכים ציבוריים, שממילא אינם מפריעים לפעילות הצבאית בשטח האש. העותרת מוסיפה וטוענת כי עקירת העצים מן המקרקעין סותרת את חובת המפקד הצבאי לפי הדין הבינלאומי לשמור על הסדר והחיים הציבוריים של התושבים המוגנים בשטח הכבוש; והדבר אף פוגע בזכותם החוקתית לכבוד האדם. בהתאם, נטען כי ההחלטה שלא להחריג את המקרקעין מצו הסגירה ולהוציא לפועל את צווי הפינוי, דינה להתבטל מחמת האפליה שבה נוקטים המשיבים כלפי הפלסטינים לעומת האוכלוסייה היהודית באיו"ש, ומשום העובדה שעקירת העצים אינה אלא אכיפה בררנית הנגועה בשיקולים זרים.

יחד עם העתירה נתבקש צו ביניים שיאסור על המשיבים לפנות את העותרת מן המקרקעין עד להכרעה בעתירה – ובו ביום ניתן צו ארעי כמבוקש, בהמשך לצו הארעי שניתן בעתירה הראשונה ועמד בתוקפו עד להגשת עתירה זו. נוסף על כך, נתבקש לאחד את הדיון בעתירה עם שתי עתירות קודמות שהוגשו על ידי בא כוח העותרת, שעל פי הנטען סבות בין היתר על המדיניות הנוהגת בקשר עם אכיפת הבנייה הבלתי החוקית באיו"ש (בג"ץ 3472/16 ו-בג"ץ 8932/16).

המשיבים טוענים כי יש לדחות את העתירה על הסף, כך, בראש ובראשונה בשל עשיית דין עצמי על ידי העותרת (או מי מטעמה), שפלשה לאדמות מדינה מוסדרות בלא לקבל היתר לעצם הכניסה לשטח האש, לא כל שכן לנטיעת העצים – וזאת על מנת לקבוע עובדות בשטח. בהקשר זה צוין כי מסיור שנערך לאחרונה במקרקעין ניכרים סימנים של תחזוקת הפלישה, וכי העצים שניטעו במקרקעין מוסיפים להתפתח. כן נטען כי טעם נוסף לדחיית העתירה על הסף נעוץ בכך שהטענות בנוגע למניע שביסוד התנהלות המשיבים לא גובו בתשתית עובדתית, "ודאי לא בכזאת העומדת ברף הנדרש לסדיקת חזקת התקינות העומדת למפקד הצבאי ולרשויות המינהל האזרחי". בנוסף ולגופם של דברים, נטען כי מאחר ששטח האש הוא שטח צבאי הכרחי, שבשל גודלו ומאפייניו הטופוגרפיים נעשה בו שימוש נרחב לצורך אימונים צבאיים בכל ימות השנה, אין עילה להתערבות בהחלטה שלא להחריג את המקרקעין משטח האש – ומדובר בהחלטה עניינית וסבירה. בהמשך לכך נטען כי בנייה בלתי חוקית כמו גם נטיעת עצים, באדמות ששימשו קודם לכן לאימונים, פוגעת ביכולת צה"ל לערוך אימונים בשטח האש; כאשר באופן ספציפי הודגש כי מצב הנטיעות העובדתי כיום, מקבע את שולי שטח האש כשטח שלא ניתן להתאמן בו – והדבר פוגע בכשירות המבצעית של כוחות צה"ל; והדברים כוחם יפה על אחת כמה וכמה אם תתממש כוונת העותרת להקים במקום פארק שוקק מבקרים ומטיילים.

כן נטען כי ההחלטה שלא להחריג את המקרקעין סבירה אף בראי העובדה שהעצים שניטעו הם מסוג "שיטה כחלחלה", ומדובר במין פולשני מדרגה 4 שנטיעתו עלולה להסב נזק משמעותי לשמורת טבע שקיימת באזור (שחלק מהמקרקעין אף ממוקמים בתוכה). עוד נאמר, כי ההגנה שניתנה ל"תושב קבע" לא נועדה לחול על מקרים שבהם ניטעים עצים ללא היתר במקרקעין מוסדרים של המדינה, במיוחד משעה שאין חולק כי איש לא מתגורר במקרקעין ואין בו מבנים המשמשים למגורים; והעובדה שהמקרקעין מצויים בתחום שיפוטה של העותרת איננה משנה מכך, ובוודאי שאיננה מלמדת על היותה "תושב קבע". בהתאם נטען כי פינוי העצים מן המקרקעין לא מהווה הפרה של הדין הבינלאומי ואף לא פגיעה בזכות לכבוד. עוד נאמר ביחס לטענות לאפליה ולאכיפה בררנית, כי טענות העותרת בהקשר זה מבוססת על תשתית עובדתית הנוגעת לשטח אש אחר לחלוטין, ולא הונח בסיס עובדתי הולם לאישושן; כאשר ביחס לשטח האש שבו עסקינן, המשיבים מדגישים כי לא אושרה בקשה לגריעת שטחים ממנו במהלך השנים האחרונות (לא מצד המגזר הישראלי ולא מצד המגזר הפלסטיני).

לאחר שהרכב בג"צ בחן את טענות הצדדים, ועיין בנספחים שצורפו לכתבי הטענות, הגיע לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות בהיעדר עילה להתערבות.

נקודת המוצא לדיון, שעליה אין חולק, היא העובדה שהעותרת נטעה בין השנים 2012 ל-2014 עצים במקרקעין מוסדרים הרשומים על שם המדינה, מבלי שהייתה לה כל זכות במקרקעין. משאלה פני הדברים, העתירה שלפנינו אינה אלא ניסיון נוסף להכשיר בדיעבד נטיעות שבוצעו על ידי העותרת שלא כדין – ואין כל עילה להתערבות בג"צ בהחלטה שלא לתת לפלישה מעין זו יד, לא כל שכן מקום שמדובר בשטח אש סגור שהכניסה אליו אסורה. ויודגש כי טענת העותרת שמדובר במקרקעין המצויים בתחום שיפוטה, איננה משנה מכך שאין ולא הייתה לה זכות כלשהי במקרקעין. הנה כי כן, די בכך שהנטיעות בוצעו תוך עשיית דין עצמי, כדי לדחות את הטענות נגד החלטת המשיבים שלא להחריג את המקרקעין משטח האש.

זאת ועוד. מתגובת המשיבים, שמגובה בתצהירים מאת הגורמים המוסמכים, עולה כי שטח האש שבו מדובר הוא שטח אש פעיל שבשל מאפייניו הייחודיים חיוני למערך האימונים של צה"ל. עצי הנוי שניטעו מקבעים את המקרקעין כאזור שלא ניתן להתאמן בו, והדבר פוגע בכשירות של כוחות צה"ל וביכולת לעשות שימוש מיטבי בשטח האש – וייאמר כי טענות העותרת שלפיהן מדובר בשטח אש שאיננו פעיל נטענו בעלמא ללא תשתית עובדתית-ראייתית מינימלית; וכך גם הטענות שהעצים אינם מפריעים לשימוש בו. במצב דברים זה, ניכר כי ההחלטה שלא להחריג את המקרקעין משטח האש, כך שצווי הפינוי יוותרו על כנם, היא החלטה עניינית וסבירה המושתתת על אינטרסים ציבוריים וביטחוניים מובהקים. והדברים אמורים בין היתר בהינתן שמן העבר השני על הפרק נטיעות של עצים שבוצעו שלא כדין, ואין מדובר בפינוי מתקנים המשמשים למגורי קבע או לצרכי מחייה חיוניים (ראו והשוו: בג"ץ 8035/08 כעאבנה נ' המנהל האזרחי לאזור יהודה והשומרון, פסקה 6 (19.2.2009)). ייאמר עוד בהקשר זה, כי מאחר שמדובר בנטיעות מלפני שנים ספורות בלבד, שבוצעו שלא כדין וללא היתר, מוקשית לכאורה הטענה כי יש להותירן מכוח ההגנה הניתנת ל"תושב קבע", או בהתאם לחובות המנויות בדין הבינלאומי או בשל פגיעה בזכות לכבוד. הוא הדין בנוגע לטענה שיש להתערב בהחלטת המשיבים שלא להחריג את המקרקעין משטח האש לנוכח אפליה ואכיפה בררנית – שכן הדברים לא בוססו במידה הנדרשת, והושתתו על טענות כלליות ומהלכים שבוצעו ביחס לשטחי אש אחרים מבלי שהוברר הקשרם לענייננו. בהינתן המסקנה כי אין עילה להתערב בהחלטה שלא להחריג את המקרקעין משטח האש, אין צורך לדון בסעדים הנוספים שנתבקשו בעתירה לעניין הקצאת השטח לידי העותרת או מתן היתרים לתושבי העותרת לבקר במקרקעין.

סוף דבר, העתירה נדחתה. בהתאם התייתר הצורך לדון בבקשה לאיחוד דיון שהוגשה יחד עימה. לצורך התארגנות, הצו הארעי שניתן משהוגשה העתירה הועמד בתוקפו ל-30 יום.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

פורסם ב

נדחתה העתירה נגד חלוקת הארנונה בנתב"ג

בית המשפט העליון הכריע בימים אלו בעתירה המכוונת נגד תקנות ההתייעלות הכלכלית (כללי חלוקה לרשויות הסמוכות לנמל התעופה בן-גוריון) (הוראת שעה), התשע"ט-2018 (להלן: התקנות או  תקנות החלוקה), אשר הותקנו מכוחו של סעיף 25א לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016 (להלן: החוק, או  חוק ההתייעלות 2016).

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

נועם קוריס – רשת קו עיתונות

עו"ד נועם קוריס – כותב בערוץ 7 על תביעה ייצוגית

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס כותב בערוץ 20

עו"ד נועם קוריס – כותב בישראל היום

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

וואלה!- קבלו נוסחה למיליון הראשון 

העותרות, עיריית ראשון לציון ועיריית חולון, מבקשות לבטל את התקנות, ולחלופין – לתקנן, וזאת בנימוקים שונים, שעיקרם אי-סבירות כללי החלוקה שנקבעו בתקנות והשיקולים שביסודם. בקשת העותרות למתן צו ביניים למניעת חלוקת הכספים בהתאם לתקנות עד להכרעה בעתירה נדחתה (החלטת השופטת י' וילנר מיום 12.2.2019).

להלן בתמצית רבה רקע הדברים. בחוק ההתייעלות 2016 כוננה "קרן לצמצום פערים בין רשויות מקומיות", אשר כספיה אמורים להיות מחולקים בכל שנה לפי כללי חלוקה שייקבעו בתקנות על ידי שר האוצר ושר הפנים, בהתאם לאמות מידה שנקבעו בחוק (פרק ד' – סעיפים 25-21 לחוק).

בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2019), התשע"ח-2018 תוקן חוק ההתייעלות 2016 והוסף סעיף 25א, הקובע הסדר ספציפי לחלוקת כספים שיוקצו בכל שנת כספים לתשלום לרשויות המקומיות הסמוכות לנמל התעופה בן גוריון (להלן: נתב"ג). סעיף 25א לחוק קובע כי כספים אלה יחולקו בהתאם לכללי חלוקה שיקבע בתקנות שר הפנים בהסכמת שר האוצר, בהתאם לעקרונות אותם מונה סעיף 25א לחוק.

בהתאם לאמור, הותקנו ביום 31.12.2018 תקנות החלוקה מושא העתירה. תקנות אלה הותקנו כהוראת שעה לשנים 2019-2018 בלבד, והן קובעות כללים לחלוקת הכספים לרשויות המקומיות הסמוכות לנתב"ג לשנים 2018-19, בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 25א לחוק, המבוססים בעיקרם על מידת הקרבה לנתב"ג, האיתנות הכלכלית של הרשות המקומית וגודל האוכלוסיה של הרשות המקומית.

תקנות החלוקה הותקנו כאמור כהוראת שעה לשנים 2018-19, ותוקפן נקבע עד ליום 31.12.2019 (תקנה 8). ואולם בשל התפזרות הכנסת והבחירות מועד פקיעתן נדחה, בהתאם להוראת סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, עד "לתום שלושת החודשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת", היינו עד ליום 16.6.2020.

העותרות קובלות על כך שבהתאם לתקנות החלוקה הן אינן נמנות על הרשויות הזכאיות לקבל מכספי החלוקה, בהיותן "עירייה איתנה", כהגדרתה בפקודת העיריות. לטענתן, כללי החלוקה שנקבעו בתקנות לוקים בחוסר סבירות בכך שהם מתעלמים משיקול רלבנטי – אף שאינו נמנה על העקרונות הקבועים בסעיף 25א לחוק – והוא  עוצמת הפגיעה הנגרמת לרשות המקומית מפעילות נתב"ג. לצד זאת הועלו על ידי העותרות טענות המתייחסות לעיתוי התקנת התקנות ערב הבחירות וכן להעדר הליך שימוע מספק.

בתגובה מפורטת מטעם שר הפנים ושר האוצר (המשיבים 2-1, להלן: המשיבים) הם עמדו על הרקע וההליכים שקדמו לחקיקת סעיף 25א לחוק ההתייעלות 2016 ולהתקנת תקנות החלוקה, וכן ניתן מענה מפורט לטענות השונות שהעלו העותרות, ובכלל זה הובהר כי הכללים שנקבעו בתקנות לחלוקת הכספים לרשויות הסמוכות לנתב"ג  לשנים 2018-19, משקפים את העקרונות שנקבעו בחוק גופו.

גם המשיבות האחרות לעתירה, עיריות ומועצות מקומיות אחרות שבקרבה לנתב"ג, הגישו תגובותיהן – הרשויות אשר בהתאם לתקנות נהנות מכספי החלוקה – התנגדו לעתירה, ואילו אחרות שמצבן דומה לזה של העותרות – תמכו בעתירה.

להשלמת התמונה נציין כי בפני בית משפט זה תלויה ועומדת עתירה אחרת, שהוגשה קודם לעתירה דנן, התוקפת את חוקתיותו של סעיף 25א(ב) לחוק ההתייעלות 2016. בעתירה זו ניתן צו-על-תנאי, והיא קבועה לדיון בחודש יולי שנה זו בפני הרכב מורחב (בג"ץ 2600/18 מועצה מקומית בית דגן נ' כנסת ישראל). שתי עתירות נוספות, שהוגשו לאחר העתירה דנן, המכוונות גם כן נגד הוראת סעיף 25א לחוק וכן נגד התקנות, ממתינות לתגובות המשיבים וטרם נקבעו לדיון (בג"ץ 1675/19 המועצה המקומית סביון נ' כנסת ישראל, ו- בג"ץ 1702/19 עיריית קרית אונו נ' כנסת ישראל).

ביום 3.3.2020 התקיים דיון בעתירה, במסגרתו נשמעו באריכות טיעוני באי כוח הצדדים. בסיום שמיעת טיעוני באי כוח העותרות והמשיבים המליץ בית המשפט לעותרות לחזור בהן מן העתירה תוך שמירת זכויות, וזאת בין היתר מאחר שמדובר בתקנות העומדות בפני פקיעה, וממילא תידרש בחינה מחודשת של כללי החלוקה קודם להתקנת התקנות לשנת 2020. בהמשך לכך ניתנה החלטה לפיה יודיעו העותרות עד ליום 11.3.2020 אם הן עומדות על עתירתן.

ביום 11.3.2020 הודיעו העותרות כי הן עומדות על עתירתן, ולצד זאת הן ביקשו להשהות את ההכרעה בעתירה עד להכרעה בעתירות האחרות הנזכרות לעיל.

המשיבים  התבקשו להגיב לעמדת העותרות. בתגובה מטעמם התנגדו המשיבים להשהיית ההכרעה בעתירה, וזאת מאחר ותוקף התקנות יפקע קודם לדיון ולהכרעה בעתירות האחרות. כן צוין כי לקראת התקנת תקנות החלוקה לשנה הנוכחית יוכלו העותרות, אם רצונן בכך, להציג עמדתן בפני השרים, וכן בפני ועדת הכספים של הכנסת אשר אמורה לקיים דיון בסעיף 25א לחוק. נוכח האמור נטען כי העתירה הנוכחית בנוגע לחלוקת הכספים לשנים 2018-19 אינה עוד אקטואלית, ואילו התקנות לשנת 2020 טרם הותקנו, ועל כן אין טעם בהותרת העתירה תלויה ועומדת.

לאחר עיון הגיע הרכב בית המשפט למסקנה כי הדין עם המשיבים, וכי דין העתירה להידחות, תוך שמירת זכותן של העותרות להעלות טענותיהן בנוגע לכללי החלוקה שיש לקבוע במסגרת התקנות לשנת 2020.

עתירת העותרות מכוונת כאמור נגד תקנות החלוקה, שהן הוראת שעה לשנים 2018-19. כמצוין לעיל, בעתירת העותרות לא ניתן צו ביניים וחלוקת הכספים בהתאם לתקנות מוצתה, והתקנות צפויות לפקוע בימים הקרובים. בנסיבות אלה העתירה אינה אקטואלית עוד, והיא מיצתה עצמה ועל כן אין מנוס מדחייתה (בג"ץ 5027/17 פורום יצרני חשמל פרטי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פסקה 10 (‏4.7.2018)). עם זאת, שמורות לעותרות טענותיהן בנוגע לכללי החלוקה שייקבעו בתקנות שיותקנו לשנת 2020.

גם בעתירות התלויות ועומדות, שעיקרן כאמור בתקיפה חוקתית של הוראת סעיף 25א לחוק, אין כדי להצדיק הותרת העתירה דנן תלויה ועומדת.

בית המשפט ציין עוד, כי גם בטענות העותרות לגופן של התקנות לא מצאנו הצדקה להותרת העתירה תלויה ועומדת, ולענין זה נוסיף כי אין אנו סבורים גם כי נפל פגם בהתקנת התקנות כנטען, עקב כך שהן הותקנו "בתקופת בחירות". בהתאם לחוק מדובר בחלוקת כספים ביחס לכל שנת כספים, ומפירוט ההליכים שהוצג לפנינו עולה בבירור כי הליכי גיבוש כללי החלוקה והכנת התקנות על ידי הדרגים המקצועיים במשרדי האוצר והפנים, בוצעו עוד קודם להחלטה על פיזור הכנסת והקדמת הבחירות, וללא כל זיקה אליהן. בנסיבות אלה לא הייתה כל הצדקה לעכב את התקנת התקנות וחלוקת הכספים לרשויות הזכאיות.

העתירה נדחתה אפוא, תוך שמירת זכויות וטענות העותרות בנוגע להתקנת תקנות החלוקה לשנה הנוכחית.  בנסיבות הענין לא נקבע צו להוצאות.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

פורסם ב

העליון ביטל את הפטור מארנונה

בניית גשר ברמת גן הביאה לפטור מתשלום ארנונה והנחה משמעותית אשר לא אושרה על ידי בית המשפט העליון.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

נועם קוריס – רשת קו עיתונות

עו"ד נועם קוריס – כותב בערוץ 7 על תביעה ייצוגית

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס כותב בערוץ 20

עו"ד נועם קוריס – כותב בישראל היום

וואלה!- קבלו נוסחה למיליון הראשון

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

מהחלטת בית המשפט העליון עולה, כי פסק הדין של בית משפט קמא נסב על החלטת ועדת ההנחות של המערערת לפי סעיף 149ד לפקודת העיריות [נוסח חדש] בדבר מתן הנחה בחוב ארנונה, כך שהמשיבים יישאו ביתרת החוב; כשהסכום צמוד ואינו נושא ריבית. משמעות ההנחה היא סך של 50,127.82 ש"ח. בית המשפט לעניינים מינהליים (כב' סגנית הנשיא צ' צפת) קבע כי ההחלטה אינה סבירה ופסק כי המשיבים יישאו במחצית החוב הנומינלי לתקופה שנקבעה, בצירוף הפרשי הצמדה. העירייה משיגה על ההחלטה, בעוד שהמשיבים תומכים בפסק הדין.

בית המשפט העליון שקל את טיעוני הצדדים והזכיר שהתפיסה שלפיה פגיעה במשיבים כתוצאה מעבודות הגשר, מביאה לכך שהם יהיו פטורים מתשלום הארנונה, נשללה על ידי בית משפט העליון בהתדיינות קודמת שאליה הפנו הצדדים. כפועל יוצא, בוטלו פסקי הדין של הערכאות הקודמות על ידי בית משפט העליון.

החלטת ועדת ההנחות ניתנה בגדר סמכותה, בתוך מתחם שיקול הדעת המסור לה. גם אם נניח כי ניתן היה להגיע לתוצאה אחרת, לא מצא הרכב השופטים כי יש בסיס לקבוע כי היא חורגת ממתחם הסבירות לאחר ששוכנעו כי ועדת ההנחות נתנה את הדעת למכלול השיקולים הצריכים לעניין ונתנה להם משקל מתאים.

בית המשפט העליון ביטל אפוא את פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים. החלטת ועדת ההנחות תעמוד בעינה. בנסיבות העניין.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

 

פורסם ב

הפקעת הדירה לא תעוכב, יקבל רק 3 מיליון ש"ח בינתיים

נועם קוריס

במסגרת המהלכים לפיתוח טיילת תל אביב הפקיעה עיריית תל אביב דירה מידי תושב, בית המשפט העליון הכריע בימים אלו בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ל' ביבי) בה"פ 28125-05-11 מיום 9.9.2019 בגדרו התקבלה בקשת המשיבות עיריית תל אביב והועדה לתכנון ובניה להפקעת הדירה בה מתגורר המבקש (להלן: הדירה), וניתן צו למסירת החזקה בדירה בתוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין. עוד נקבע כי המבקש זכאי לפיצוי בגין ההפקעה בסך של 3,075,408 ש"ח.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס – כותב בערוץ 7 על תביעה ייצוגית

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס כותב בערוץ 20

עו"ד נועם קוריס – סוגיות משפטיות ב – ישראל היום!

מדיניות פרטיות

המבקש הגיש ערעור על פסק הדין, ובצדו בקשה לעיכוב ביצועו, היא הבקשה שנדונה עתה. בערעורו השיג המבקש על קביעותיו של בית המשפט המחוזי הן בעניין חוקיות ההפקעה והן בעניין סכום הפיצוי שנפסק לזכותו. כך, נטען כי המבקש מחזיק בנכס ששטחו הוא 153 מ"ר (שתי יחידות), ולא 74 מ"ר (יחידה אחת) כפי שנקבע בפסק הדין. עוד נטען כי המבקש זכאי לפיצוי בגין החצר שבמקרקעין מושא המחלוקת, וכי נפלו פגמים בחוות הדעת השמאית של המומחה שמונה מטעם בית המשפט. לנוכח כל האמור, נטען כי יש לבטל את ההפקעה, ולחילופין להורות למשיבות לשלם למבקש פיצויי הפקעה בסך של כ-14 מיליון ש"ח.

בבקשת עיכוב הביצוע טוען המבקש כי סיכויי הערעור להתקבל טובים, לנוכח הטעויות בפסק הדין עליהם הצביע המבקש בערעורו. עוד נטען כי שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לעבר קבלת הבקשה. בתוך כך, נטען כי אם לא יעוכב ביצועו של פסק הדין עלול להיגרם למבקש נזק בלתי הפיך, וערעורו על חוקיות ההפקעה יהפוך לתיאורטי. המבקש טוען עוד כי המקרקעין עליהם בנויה הדירה כוללים נכסים רבים ונוספים אשר פינויים טרם החל, והוא לא צפוי להתבצע בעתיד הקרוב. משכך, נטען כי המשיבות לא תפגענה אם יעוכב ביצועו של פסק הדין עד להכרעה בערעור.

המשיבות מתנגדות לבקשת עיכוב הביצוע, וטוענות כי דינה להידחות. בתוך כך נטען כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי עסק אך בגובה הפיצוי הכספי המגיע למבקש בגין הפקעת הדירה, וזאת משום שהמבקש כלל לא העלה טענות נגד ההפקעה או חוקיותה במסגרת תשובתו להמרצת הפתיחה. משכך, נטען כי המבקש אינו רשאי להעלות טענות אלה במסגרת הערעור ובקשת עיכוב הביצוע, וכי אף הסיכוי לקבלת טענותיו בדבר גובה הפיצוי קלוש, שכן פסק הדין מבוסס על הערכת שמאי ועל קביעות עובדתיות בדבר גודל הדירה וזכויותיו של המבקש בה.

המשיבות מוסיפות כי סכום הפיצוי שנקבע בפסק הדין (בניכוי מיסי חובה כדין ומימוש עיקול שהוטל על-ידי עורך דינו של המבקש בעבר) כבר הופקד אצל באת-כוח המבקש. בנסיבות אלה, נטען כי אף שיקולי מאזן הנוחות תומכים בדחיית הבקשה. נטען כי אף אם בסופו של דבר יתקבלו טענותיו של המבקש בדבר גובה הפיצוי, הרי שאין חשש שהמבקש לא יוכל לגבות את הסכום הנוסף שייפסק מהעירייה. כן נטען כי המבקש יכול לעשות שימוש בפיצוי שהועבר לבאת כוחו לשם מציאת מגורים חלופיים, ולו לתקופת הביניים עד להכרעה בערעור. לבסוף, המשיבות מוסיפות כי הדירה ממוקמת על שפת הים, וכי אי-פינויה מונע המשך פיתוח חיוני של הטיילת באופן הגורם לנזק ציבורי.

לאחר העיון בבקשה ובתשובה לה, הגיע בית המשפט העליון לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו כי הטענות בדבר אי-חוקיות ההפקעה מהוות הרחבת חזית וכי המבקש העלה טענות אלה לראשונה בסיכומיו. כך, בתשובתו להמרצת הפתיחה כמו גם בתצהיר שהגיש הבהיר המבקש כי "אינני נכנס לשאלת מהות ההפקעה והפינוי המתבקשת … ואולם אני מתנגד … לטענות … לפיהם עלי למסור את החזקה בנכס … בטרם יינתן לי פיצוי ודיור חלופי" (ראו פסקה 33 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסעיף 5 לתצהיר המבקש). לנוכח האמור, דחה בית המשפט המחוזי טענות אלה. עוד צוין בהקשר זה, כי בנסיבות בהן טענות אלה הועלו לראשונה רק בשלב הסיכומים, הרי שהמבקש אף לא הניח תשתית עובדתית לתמיכה בהן. עוד נקבע, בבחינת למעלה מן הצורך, כי יש לדחות את טענות המבקש בדבר חוקיות ההפקעה אף לנוכח הכלל לפיו אין לאפשר טענות כאלה במסגרת הליך למסירת חזקה בהתאם לסעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כבענייננו.

בנסיבות אלה, ומבלי לטעת מסמרות בנדון, סבר בית המשפט העליון כי סיכויי הערעור להתקבל בשאלת חוקיות ההפקעה – קלושים.

לנוכח האמור, ואף מבלי להידרש לשאלת סיכויי הטענות הנוספות שבערעור להתקבל, לא נמצא טעם להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין המחייב את המשיבות לשלם למבקש את פיצויי ההפקעה. שהרי, אף אם טענותיו של המבקש בדבר גובה הפיצוי לו הוא זכאי תתקבלנה, הרי שהמשיבות תשלמנה את הסכום שייפסק, ככל שייפסק, ללא כל קשר לסכום שכבר שולם על ידן. משכך, ואף לנוכח האמור בתשובת המשיבות בדבר האינטרס הציבורי בהמשך פיתוח הטיילת, דין הבקשה להידחות.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק דיני אינטרנט, פרטיות ובייצוג משפטי ותביעות ייצוגיות מאז שנת 2004.

פורסם ב

בנו מחסן ללא היתר וישלמו קנסות כבדים

בנו מחסן ללא היתר וישלמו קנסות כבדים

בית המשפט העליון הכריע בימים אלו בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת עמיתה מ' סוקולוב) בעפמ"ק 31320-02-19 מיום 19.5.2019, במסגרתו נדחה ערעור המבקשים על הכרעת דינו וגזר דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב-יפו (השופט ר' אופיר) בתו"ב 66665-05-17 מיום 30.12.2018 ומיום 14.1.2019 בהתאמה.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס  – תביעה ייצוגית

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

נועם קוריס מגדל משה אביב
עו"ד נועם קוריס מגדל משה אביב

המבקשים הורשעו, לאחר שמיעת ראיות, בביצוע עבודות בניה ללא היתר כדין, לפי סעיפים 145 ו-204(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) ולפי תקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967 (להלן: תקנות התכנון והבניה).

על פי עובדות כתב האישום, בין החודשים אוקטובר 2014 למאי 2016, בנו המבקשים בקומת הקרקע של בניין הדירות בו הם מתגוררים מבנה בשטח של 5 מ"ר ובגובה של 2.2 מטר ללא היתר בניה כחוק.

בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב הרשיע את המבקשים בעבירות המיוחסות להם וגזר עליהם עונשי קנס שונים. זאת, תוך שהכריע בשתי סוגיות עיקריות: האם מדובר במבנה העומד בתנאי תקנה 29 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות הפטור); והאם עומדת למבקשים טענת הגנה מן הצדק בשל האכיפה הבררנית הנטענת שננקטה נגדם.

המבקשים מפנים את בקשתם כלפי הסוגיה הראשונה: האם המבנה נשוא כתב האישום עומד בתנאי תקנה 29 לתקנות הפטור. אתמקד בהכרעות הנוגעות לסוגיה זו בלבד.

בית המשפט לעניינים מקומיים קבע בהכרעת הדין כי תקנה 2(4) לתקנות הפטור לא חלה בנסיבות העניין. על פי תקנה זו, תנאי למתן פטור הוא התאמה של המבנה החורג "לתכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום". נקבע כי תכנית 2421 החלה על האזור לא מאפשרת הקמת מחסן, או כל נספח אחר, מחוץ לשטח המבנה.

עוד נקבע כי תכנית 3450 – תכנית מתאר מקומית שכותרתה "הגדלת שטחי בניה בבתים צמודי קרקע" – לא חלה על הבנייה נשוא ההליך ואין בה כדי להועיל למבקשים.

לבסוף קבע בית המשפט כי המבנה נשוא הבקשה לא עמד בתנאים הקבועים בתקנה 29 לתקנות הפטור. זאת, מאחר שאף מעדות המבקשים עולה כי גובה המחסן הוא 2.07 מטר, בניגוד לאמור בתקנה 29(2) לתקנות הפטור.

ערעורם של המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה. נקבע כי פרשנותו של בית המשפט לעניינים מקומיים לתוכנית 2421, שלפיה התוכנית אוסרת באופן גורף על בניית מחסן מחוץ לשטח המבנה, היא הפרשנות הנכונה.

עוד נקבע כי כנלמד מהתשריט שהוצג בפני בית משפט קמא, "עולה בבירור כי אין מדובר בבית צמוד קרקע אשר על בניה בשטחו חלה תוכנית 3450", אלא מדובר בבניין משותף ולכן אין התכנית חלה בנסיבות העניין.

מכאן הבקשה, במסגרתה שבים המבקשים על טענותיהם כפי שנטענו בפני הערכאות הקודמות. בפרט מדגישים המבקשים כי המחסן שנבנה מ-"חומרים קלים" פטור מקבלת היתר בהתאם לתקנות הפטור ולנוכח תחולת תכנית 3450 על הנכס, המאפשרת במפורש הקמת מחסנים.

בהתייחס לכך נטען כי פרשנותו של בית המשפט למושג "צמוד קרקע" שגויה, ולשיטתם גם בית משותף יכול להיכלל במסגרת הגדרה זו. בכך, מצמצמים המבקשים את טענתם לשאלת הגדרת המונח "צמוד קרקע" שבתכנית 3450, והם סבורים כי יש בכך משום שאלה משפטית החורגת מעניינם הפרטי ומצדיקה דיון במסגרת "גלגול שלישי".

הלכה היא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במקרים חריגים במסגרתם מעוררת הבקשה שאלה משפטית החורגת מעניינו הפרטי של המבקש, או למקרים בהם עולה חשש מפני עיוות דין או אי צדק.

הבקשה לא באה בגדרי אמות המידה האמורות, אלא ממוקדת בעניינם הפרטי של המבקשים ושאלת פרשנות תכנית ספציפית על נסיבותיהם האישית. אין בכך כדי להצדיק מתן רשות לערער.

אף לגופו של עניין לא מצא בית המשפט פגם בקביעותיהן של הערכאות הקודמות. אף אם יקבע – כפי שמעוניינים המבקשים, כי תכנית 3450 חלה בנסיבות העניין, הרי שגובה המבנה כעולה מעדות המבקש בפני בית משפט לעניינים מקומיים לא עומד בתנאים המוגדרים בתקנות הפטור.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

 

פורסם ב

החל בבנייה אך צו ההריסה יישאר בתוקף לאור שלא הציג תוכנית מפורטת

החל בבנייה אך צו ההריסה יישאר בתוקף לאור שלא הציג תוכנית מפורטת

בית המשפט העליון הכריע בימים אלה בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים ר' יעקובי, מ' בר-עם ו-ח' מ' לומפ) ב-עפ"א 13339-09-18 מיום 5.5.2019 במסגרתו התקבל ערעורה של המשיבה על החלטת בית משפט לעניינים מקומיים בירושלים (השופט פ' שטרק) ב-בב"נ 33565-06-18 מיום 23.7.2018.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס  – תביעה ייצוגית

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

ביום 14.5.2018 הוצא נגד המבקש צו הריסה מנהלי לפי סעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). הצו הוצא בגין ביצוע עבודה אסורה להכשרת קרקע וחפירת יסודות לבנייה בשטח של כ-500 מ"ר באזור דיר אל עמוד בירושלים.

בית משפט לעניינים מקומיים בירושלים קיבל את בקשת המבקש לביטול צו ההריסה וקבע שצו ההריסה הוצא שלא כדין.

נקבע כי עבודות יישור הקרקע שבוצעו בשטח אינן טעונות היתר בנייה מאחר שבוצעו לצורך בניית גדר אשר פטורה מקבלת היתר בהתאם לאמור בתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות התכנון והבניה או תקנות הפטור).

בתוך כך קבע בית משפט לעניינים מקומיים כי לא חלה על המקרקעין מושא הצו תכנית המגדירה את ייעודם, ועל כן ברירת המחדל היא שניתן לאשר שימושים חקלאיים בקרקע ככל שאלו לא פוגעים בתכנון עתידי של הרשות.

ערעור שהגישה המשיבה לבית המשפט המחוזי התקבל.

בית המשפט המחוזי קבע כי תקנות התכנון והבניה, ובפרט הפטור המנוי בתקנה 5 לתקנות, לא חלות בנסיבות העניין. זאת, בהסתמך על רע"פ 7099/17 אוויסון בע"מ נ' מדינת ישראל (20.12.2017) (להלן: עניין אוויסון), במסגרתו נקבע כי דרושה תכנית מפורטת במקרקעין לצורך החלת תקנות הפטור.

בנסיבות העניין נקבע כי מאחר שלא חלה על המקרקעין תכנית מפורטת, ומכיוון שתכנית המתאר המחוזית הרלוונטית קובעת כי ייעוד המקרקעין הוא ל-"אזור לפיתוח עירוני", הרי שממילא אין תחולה לתקנות הפטור בעניינו של המבקש.

זאת ועוד צוין כי גם אם הייתה תכנית מפורטת כאמור, ספק אם הוראות הפטור חלות על בניית "חומה מאסיבית" כבמקרה דנן.

מכאן הבקשה, במסגרתה נטען כי בהתאם לתקנה 5 לתקנות הפטור רשאי היה המבקש לבצע את העבודות נשוא צו ההריסה, ולבנות גדר אשר אינה עולה על 1.5 מטר מעל פני הקרקע בהתאם לאמור בתקנה 5(א)(1). בפרט נטען כי על פי חוק התכנון והבניה, אין כל דרישה לקיומה של תכנית מפורטת לצורך עמידה בתנאי הפטור.

הלכה היא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במקרים חריגים במסגרתם מעלה הבקשה שאלה עקרונית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים, או במקרים בהם קיים חשש לעיוות דינו של המבקש.

עניינה של הבקשה דנן בפרשנות הוראות חוק התכנון והבניה ותקנות הפטור שהותקנו מכוחו, וישומן הקונקרטי על נסיבות העניין בין הצדדים. הבקשה לא מעלה כל סוגיה עקרונית החורגת מעניינו הפרטי של המבקש, ומטעם זה דינה להידחות.

אף לגופו של עניין סבר בית המשפט העליון כי בדין קיבל בית המשפט המחוזי את ערעור המשיבה. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע את המסגרת הכללית לאסדרה התכנונית. בין היתר מתנה סעיף זה כל עבודה או בניה בקיומה של  תכנית. סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה מסמיך את שר האוצר לקבוע פטור מקבלת היתר להקמת סוגי בניינים, ביצוע עבודות וסוגי שימושים, וזאת בכפוף למספר הוראות. ההוראה הרלוונטית לענייננו מנויה בסעיף 145ג(ד) הקובע כי:

"אין בהוראת סעיף זה כדי לאפשר הקמת בניין, ביצוע עבודה או שימוש שלא בהתאם לתכנית, להנחיות מרחביות או להוראות לפי חוק זה".

מהוראה זו אנו למדים כי אין בסעיף 145ג ובתקנות שהתקין השר מכוחו "כדי לשנות את המבנה הבסיסי של החוק ואת עקרונותיו", וכמו כן החובה לקיומה של תכנית לצורך ביצוע עבודות או שימושים בקרקע (וראו: שרית דנה ושלום זינגר דיני כרך א 35 (2015)).

משכך, שימוש המתבצע בקרקע או שינוי הנעשה בה אשר יש בו כדי להביא לסיכול מימושה של תכנית קיימת או תכנית שעתידה להתקיים בקרקע מהווה שימוש אסור.

בנסיבות העניין נקבע כי עבודות ההכנה שבוצעו בקרקע נעשו ללא קיומה של תכנית פרטנית, ויש בהן כדי לסכל קיומה של תכנית כאמור. על כן, בדין קיבל בית המשפט המחוזי את ערעור המשיבה והכשיר את צו ההריסה שהוטל כנגד המבקש.

אשר על כן, בית המשפט העליון קבע שיש לדחות הבקשה.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

 

פורסם ב

עו"ד נועם קוריס – נדחתה עתירה לביטול תקנות התכנון והבניה

עו"ד נועם קוריס – נדחתה עתירה לביטול תקנות התכנון והבניה

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס – כותב בערוץ 7

עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון

עו"ד נועם קוריס – צבע אדום מבזקלייב

בית המשפט העליון דחה לאחרונה עתירה שתוקפת את חוקיות התיקון לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון), התשע"ו-2016 (להלן: התקנות).

העותרות היו חברות שרכשו חלקות מקרקעין בעיר פתח-תקווה. הסכם המכר נחתם ביום 19.4.2016. לטענתן, טרם הרכישה הן בדקו את אפשרויות הבניה המותרות על חלקות המקרקעין, לרבות היבטי החניה. זמן קצר לאחר מכן, ביום 23.6.2016, פורסמו התקנות ברשומות, ותחילתן נקבעה ל-30 ימים מיום פרסומן. לטענת העותרות, תקנות אלו צמצמו באורח ניכר את היקף החניה המותרת על החלקות, ובכך פגעו בעותרות שלא כדין.

התקנות

תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 – הן התקנות המקוריות – חלו בכל מקום בו לא נקבעו הוראות אחרות בתכנית. ככלל, תקנות אלו קבעו תקן קבוע למספר מקומות חניה בנכס מקרקעין, בהתאם להיקף הבניה ולשימושי הקרקע בנכס.

במהלך העשורים האחרונים עוסקות רשויות המדינה השונות בבחינת המדיניות הנוגעת לתקני החניה. בתמצית, הקו המנחה את רשויות המדינה הוא להפחית את מספר מקומות החניה במרכזי המטרופולין, על מנת לצמצם את תנועת כלי הרכב שם ולהפחית את הגודש התחבורתי במרכזי הערים, ואת זיהום האוויר שבעטיו. במסגרת זו נבחנה, החל משנת 2003, אפשרות של תיקון תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), והחלפתן בהסדר עדכני שיתאם את המדיניות החדשה.

לאחר דיונים שהתקיימו במשך שנים בדבר תיקון התקנות, הופצה טיוטת התקנות דנן בשנת 2014. הערות שהתקבלו נדונו, שינויים מסויימים נעשו, וביום 8.6.2016 חתם שר האוצר על התקנות. הן פורסמו ברשומות, כאמור, ביום 23.6.2016.

ביסוד התקנות כמה עקרונות. המרכזי שבהם הוא עידוד השימוש בתחבורה ציבורית, באמצעות הפחתת מספר מקומות החניה באזורים הסמוכים למערכת תחבורה עתירת נוסעים (להלן: מתע"ן) – שלפי סעיף ההגדרות שבתקנות היא מערכת "מסילתית ושאינה מסילתית, הפועלת בנתיב נפרד או בלעדי לאורך 6 קילומטרים לפחות, אשר היצע מקומות הנסיעה בה עולה על 3,000 לשעה בכל כיוון". ככלל, בישוב שיש בו מתע"ן, קובעות התקנות מדרג של מספר מקומות חניה, בהתאם למידת קרבת המגרש לציר המתע"ן (ובמצבים מסויימים, בהתאם למידת הקִרבה ליציאת הולכי רגל מתחנה). בישוב שאין בו מתע"ן, נקבע בתקנות שינוי קטן במספר מקומות החניה ביחס לתקנות המקוריות.

המדרג שנקבע בתקנות, בישוב שיש בו מתע"ן, הוא בן שלושה שלבים: אזור במרחק אווירי של עד 300 מטרים מציר המתע"ן – בעל מספר מקומות חניה קטן (אזור א'); אזור במרחק של בין 300 מטרים ועד 600 מטרים מציר המתע"ן – בעל מספר מקומות חניה גבוה מעט יותר (אזור ב'); ואזור במרחק העולה על 600 מטרים – בעל מספר גבוה אף יותר של מקומות חניה (אזור ג').

בניגוד לתקנות המקוריות, שקבעו תקני חניה נוקשים, התקנות החדשות מעניקות שיקול דעת מסוים בקביעת התקן על-פיהן. בחלק מן המצבים נקבע מספר חניות מזערי, מספר חניות מרבי, או שנקבע טווח. תקנה 2א(א) לתקנות מסמיכה את רשות הרישוי המקומית לקבוע את התקן המדויק מעל למינימום, מתחת למקסימום או בתחום הטווח. בנוסף, מוסד תכנון רשאי לקבוע מספר שונה של מקומות חניה מזה שנקבע בתקנות, במסגרת תכנית מתאר המיועדת לכך, ובתנאים מסויימים. ועדה מקומית רשאית גם לערוך שינויים מסויימים בגבולות האזורים השונים שבמדרג הקבוע בתקנות, אם היא רואה צורך בכך.

העתירה

לטענת העותרות, מדובר בתיקון דרסטי הפוגע באינטרס ההסתמכות של בעלי מקרקעין, מבלי שנקבעו בו הוראות מעבר הולמות. התקנות הותקנו בחריגה ממתחם הסבירות, באופן שאינו מידתי, ללא מתן זכות שימוע למי שעלול להיפגע מהן, ותוך יצירת הפליה בין ערים שונות. לדעת העותרות, מכיוון שהשינוי המעוגן בתקנות הוא שינוי דרסטי, היה זה מן הראוי לערוך אותו באופן של אישור תכניות מתאר לאורך קווי המתע"ן ולא באופן גורף ואחיד. כך ניתן היה להגיש התנגדויות ולמצות את זכות השימוע והטיעון כדבעי. העותרות סבורות כי התקנות אינן עומדות במבחני המידתיות, מפני שאין קשר הכרחי בין הפחתת מקומות החניה לבין הגברת השימוש בתחבורה ציבורית; מפני שניתן היה לערוך שינוי מידתי ונקודתי באמצעות הליך תכנוני, שיביא לידי ביטוי את השוני בין הצרכים באזורים שונים; ומפני שהנזק שבתקנות לבעלי נכסים דוגמת העותרות, גדול מן התועלת הגלומה בהן.

הסעד המבוקש בעתירה הוא להורות על ביטול התקנות; לחלופין, לדחות את מועד כניסתן לתוקף עד שיקויים הליך יידוע הציבור ושמיעת התנגדויות וטענות; ולחלופי חילופין, לדחות את מועד כניסת התיקון לתקנות לתוקף עד למועד תחילת הפעלת המתע"ן.

עמדת המשיבים

לעמדת המשיבים, דין העתירה להידחות. שר האוצר התקין את התקנות מכוח סעיף 265(11) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, המסמיכו במפורש להתקין תקנות בעניין"התקנתם של מקומות חניה". לעמדת המשיבים, לא נפל פגם בתקנות שהותקנו: ראשית, באשר לפגיעה בעותרות, הדגישו המשיבים כי התקנות אינן גורעות מתכניות שאושרו קודם מועד תחילתן. סעיף 7 לתקנות קובע במפורש, כי "תקנות אלה אינן באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה", וככל שוועדה מקומית מעוניינת להפחית ממספר מקומות החניה הקבוע בתכנית קיימת, היא יכולה לעשות זאת רק בתנאים מסויימים, ורק במסגרת הליך של הקלה לפי סעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה, שבו ניתן להגיש התנגדויות. באופן ספציפי, לגבי המקרקעין שבבעלות העותרות, הרי שהתכנית החלה אינה מגדירה תקן למספר מקומות חניה, וכל שנאמר בה הוא שמספר מקומות החניה יחושב על-פי התקן התקף בעת הוצאת ההיתר, כך שאינטרס ההסתמכות שלהן לא נפגע.

שנית, באשר לטענות שלפיהן מועד כניסת התקנות לתוקף צריך להידחות עד למועד תחילת הפעלת המתע"ן, נטען כי מתקין התקנות נתן דעתו על הצורך בהדרגתיות בהקשר זה, וקבע הסדר מדורג בעניין. לפי ההסדר הקבוע בתקנות, ככל שאושרה תכנית מתאר ארצית או מחוזית להקמת מערכת הסעת המונים – שלא ניתן מכוחה להקים מתע"ן – הרי שיחול בתחום היישוב כולו מספר מקומות החניה שבאזור ג'. עם אישורה של תכנית מפורטת שניתן מכוחה להוציא היתר להקמת מתע"ן – יצומצם מספר מקומות החניה (בתחום אזור א' יחולו הוראות אזור ב', וביתר האזורים יחולו הוראות אזור ג'). עם הפעלת המתע"ן בפועל, יחולו ההוראות הקבועות בתקנות בשלמותן, על-פי החלוקה המלאה לשלושה אזורים.

שלישית, באשר לטענה שלפיה נדרש היה ליתן זכות טיעון לציבור, הרי שסעיף 265 לחוק התכנון והבניה, שמכוחו הותקנו התקנות, אינו כולל חובת היוועצות עם הציבור בכללותו, אלא עם המועצה הארצית בלבד; הלכה פסוקה היא כי הרשות המנהלית אינה מחויבת בעריכת שימוע ציבורי בטרם התקנת תקנה בת-פועל תחיקתי. מכל מקום, הליך התקנת התקנות היה יסודי, וכלל ישיבות של ועדת המשנה לתקנות ופניה למהנדסי כל הוועדות המקומיות על מנת לקבל התייחסות לתקנות המוצעות. כמו כן, הוזמנו נציגי השלטון המקומי, נציגי הקבלנים, נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות, פיקוד העורף, הכבאות ומשרד התחבורה – וזאת על מנת לשמוע את עמדתם של הגורמים הרלבנטיים כולם. ההיוועצויות עם כלל הגורמים הללו היא דרך נאותה לשתף את הציבור בהליך התקנת התקנות.

לבסוף, באשר לטענה כי דרך המלך לאישור תקני חניה חדשים היא באמצעות אישור תכניות נקודתיות, ולא באמצעות הסדרה כלל-ארצית בתקנות, נטען כי גישה זו מנוגדת להסמכה המפורשת להתקין תקנות בנושא זה, המעוגנת כזכור בסעיף 265 לחוק התכנון והבנייה. התקנות הללו קובעות נורמה משפטית-תכנונית אחידה, המשקפת את מדיניות השר בכל הנוגע לסוגיה של מקומות חניה. המשיבים הדגישו כי לצד נורמה אחידה זו, נשמרת למוסד תכנון הפררוגטיבה לשנות מן המספר הקבוע בתקנות, במסגרת תכנית מתאר מקומית לכלל הישוב או לחלק משמעותי ממנו, המיועדת לקביעת מקומות ושטחי חניה, תוך התייחסות למתע"ן.

הדיון בעתירה ובעקבותיו

בדיון שהתקיים חידד ב"כ העותרות את עמדתו לפני בית המשפט העליון, שלפיה אין היגיון בקביעת מדיניות אחידה לכלל הערים והיישובים, ויש להבחין בין הצרכים השונים של כל אחת ואחד. כמו כן הדגיש ב"כ העותרות כי קיים קושי בכניסת התקנות לתוקף כאשר המתע"ן אינו פעיל עדיין, ויארך עוד זמן רב עד אשר יופעל. מאידך גיסא, ב"כ המשיבים הדגיש מצדו כי התקנות החדשות אינן פוגעות בתקני חניה הקבועים כיום בתכניות שבתוקף, וכי הליך כניסת התקנות לתוקף הוא הדרגתי ומידתי.

בתום הדיון ניתנה החלטה ובה נקבע כך: "נחה דעתנו כי בעיקרו של דבר דינה של העתירה להידחות. בעניין אחד אנו מבקשים הגשת השלמה לתגובת המשיבים, וזאת בהתייחס אל הסעד שנתבקש בעתירה לחילופי חילופין: "לבוא וליתן טעם מדוע לא לדחות את מועד כניסת התיקון לתקנות לתוקף עד למועד תחילת הפעלת מערכת התחבורה עתירת נוסעים". השלמה בעניין זה לתגובת המשיבים דרושה, כדי שנוכל לוודא שניתן מענה לצרכים בתקופת הביניים עד להשלמת המתע"ן".

בפתח הדברים שבו המשיבים על ההדרגתיות הכפולה שנקבעה בתקנות, בממד המקום ובממד הזמן: עצם החלוקה לשלושה אזורים שונים, לפי מרחק מקו המתע"ן; ותחילה מדורגת, לפי השלב שבו מצויות ההכנות לפרישתו של קו המתע"ן. לפי תחילה מדורגת זו, כזכור, כל עוד אין אפשרות תכנונית להקים את המתע"ן – יחול בתחום היישוב כולו התקן שקבוע לאזור ג', ועם אישורה של תכנית מפורטת המאפשרת את הקמתה של מתע"ן, 'יוקפץ' כל אזור כלפי מעלה – באזור א' יחול האמור כלפי אזור ב', ובאזור ב' (וכן באזור ג') יחול האמור כלפי אזור ג'. רק במועד הפעלת המתע"ן בפועל יחושבו מקומות החניה הנדרשים לפי החלוקה המלאה לאזורים.

המשיבים סבורים כי מערכת הדרגתית זו נותנת מענה לצרכים בתקופת הביניים עד להשלמת המתע"ן. לגישתם, מדובר בתקנות המסדירות תחום מקצועי ומורכב, לאחר שהתבצע הליך חשיבה מקצועי ארוך ומפורט. בשים לב לכך, למתקין התקנות מסור שיקול דעת רחב באשר להסדר שנקבע על-ידו, ובהתאמה מצטמצם מרחב ההתערבות השיפוטית בעניינים שכאלו. שיקול הדעת שהניע את מתקין התקנות לקבוע את ההסדר באופן שכזה, ולא להמתין עם תחולת התקנות רק לשלב שבו תופעל המתע"ן בפועל, הוא שלגישתו נדרש ליצור שינוי תודעתי בקרב הציבור בנוגע לשימוש בתחבורה ציבורית, והדבר צריך לבוא לידי ביטוי תכנוני כבר בעת הנוכחית. זאת, שכן שינוי תודעתי הוא תהליך שאורך זמן, ולפיכך נדרש לקבוע מסגרת תכנונית המנתבת את הציבור לכיוון של שימוש בתחבורה ציבורית עוד קודם להפעלת המתע"ן. מטרת הקטנת תקן החניה היא יצירת שינוי בהרגלי הנסיעה. בהקשר זה מדגישים המשיבים כי קרבה לקו מתע"ן עתידי משמעו, פעמים רבות, קרבה לתחבורה ציבורית אחרת.

לאור זאת, אישור תקן חניה מוגדל בתקופת הביניים עד להפעלת המתע"ן, באזור שבו ברור כי מערכת כזו תופעל, יביא להגשת בקשות רבות למימוש תקן חניה גבוה משמעותית מזה שנקבע בתקנות. במצב כזה, האזור שבו תיכנס לפעולה המתע"ן 'יוצף' במקומות חניה לכלי רכב פרטיים, באופן שיקטין את התמריץ להשתמש בתחבורה הציבורית במקום בכלי רכב פרטי.

לבסוף מציינים המשיבים, כי לפי התחילה המדורגת הקבועה כעת, כמעט ואין שינוי בתקן החניה לבתי מגורים, והשינוי בשלב זה הוא כלפי מקרקעין המיועדים לתעשיה ולמשרדים בלבד; כי, כזכור, התקנות אינן פוגעות בתכניות שבהן כבר נקבע תקן חניה מסוים, וקבועה בהן סמכות למוסד תכנון לקבוע מספר שונה של מקומות חניה; כי למיטב ידיעתם לא הוגשה עתירה נוספת נגד התקנות, דבר המלמד על כך שהשינוי שנקבע בהן הופנם על-ידי הפועלים בתחום; וכי שינוי הוראת המעבר שבתקנות בשלב זה, כמעט שנתיים לאחר פרסומן, יפגע באופן משמעותי ביציבות ובוודאות התכנונית.

דיון והכרעה

כזכור, בתום הדיון נקבע כי "בעיקרו של דבר דינה של העתירה להידחות", למעט בנוגע לסוגיה אחת שדרשה השלמה, והיא סוגיית התחילה. הטעם לדחיית עיקרה של העתירה הוא שאין עילה לקבוע כי מחוקק המשנה פעל שלא כדין. סעיף 265(11) לחוק התכנון והבניה מסמיך את שר האוצר להתקין תקנות בעניין תקני מקומות חניה, ולפיכך אין עיגון לטענת העותרות כי ראוי שנושא זה יוסדר באופן אחר. יש גם היגיון באסדרת הנושא מנקודת מבט כללית, באמצעות תקנות, בשים לב למדיניות הרוחבית שמנהיג השר בשאיפה לצמצום התחבורה הפרטית במרכזי הערים. מכל מקום, במסגרת התקנות נותרת האפשרות שמוסד תכנון יתן דעתו על הנושא ויקבע – באמצעות תכנית מתאימה – כי באזור מסוים יוחל תקן אחר, בשל צרכים נקודתיים. לפיכך אין יסוד לטענה שנפל פגם בהחלטת המשיבים להסדיר את הנושא באופן כלל ארצי באמצעות התקנת התקנות.

אין לקבל גם את טענות העותרות בקשר לזכות הטיעון ולשיתוף הציבור. אכן, כטענת המשיבים, "בפסיקה נקבע כי אין חובה לקיים הליך של שיתוף הציבור בהליכי התקנת תקנות וחקיקת משנה, או בהליכי חקיקה ראשית, לרבות כאשר פרטים מסוימים נפגעים מן החקיקה" (בג"ץ 5975/12 חטיבת מפיצי הסיגריות במכונות אוטומטיות נ' משרד הבריאות, פסקה 15 (3.7.2013); ראו בהרחבה דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ב 475–481 (2010)). המחוקק הורה לשר האוצר להתקין את התקנות דנן לאחר היוועצות עם המועצה הארצית, וכך עשה, ואולם לא הטיל עליו חובה שבדין לעשות כן עם גורמים אחרים. מכל מקום, הליך התקנת התקנות כפי שנעשה בפועל כלל שמיעת עמדתם של גורמים מקצועיים רבים ומגוונים, ובנסיבות אלו אכן נשמע כדבעי קולו של הציבור במסגרת ההליך. לבסוף, אין בידינו לקבל גם את טענת העותרות בקשר לפגיעה באינטרס ההסתמכות של העותרות, בשים לב לכך שהתקנות אינן פוגעות בהוראות הקבועות בתכניות קיימות. אכן, בעניינן של העותרות התכנית אינה קובעת תקן מסוים, אלא קובעת שהתקן יעמוד על התקן התקף בעת הוצאת ההיתר. אולם דווקא בשל כך אין לעותרות אינטרס הסתמכות שיש להגן עליו – ובפרט בשים לב לכך ש"הלכה עמנו כי רשות מינהלית […] רשאית לשנות את מדיניותה בכל עת ואין לפרט זכות מוקנית כי מדיניות מסוימת תימשך" (רע"פ 4562/11 מוחתסב נ' מדינת ישראל, פסקה 13 לפסק הדין של השופט י' עמית (7.3.2013)).

בית המשפט העליון קבע, שאכן, ברי כי אין לשנות את המצב התכנוני באבחה אחת – ולהפחית באופן גורף את תקני החניה כאשר המתע"ן הוא עדיין בגדר תכנית בהתהוות. אולם התחולה ההדרגתית שנקבעה בתקנות עונה, על הצורך באיזון שבין הצורך בתכנון לטווח ארוך לבין הצורך שלא לפגוע יתר על המידה בבעלי הנכסים ובתקני החנייה שלהם לתקופה הנוכחית.

אשר על כן, בית המשפט העליון דחה את העתיקה וקבע שהעותרות ישאו בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ₪.

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.