קרקע במאה מיליון ₪ לכל המרבה במחיר
הכרעה לגבי קרקע בשווי מאה מיליון ש"ח בבני ברק ובהתאם לפסק הדין שניתן לאחרונה על ידי כבוד השופטת ד' ברק-ארז בבית המשפט העליון.
ועוד כמה מאמרים שכתבתי:
נועם קוריס – רשת קו עיתונות
עו"ד נועם קוריס – כותב בערוץ 7 על תביעה ייצוגית
עו”ד נועם קוריס – כותב במקור ראשון
עו"ד נועם קוריס כותב בערוץ 20
עו"ד נועם קוריס – כותב בישראל היום
וואלה!- קבלו נוסחה למיליון הראשון
ההחלטה ניתנה במסגרת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 11.2.2020 (ע"א 48773-06-18, סגני הנשיא י' שנלר ו-ק' ורדי והשופטת ע' רביד). בית המשפט המחוזי קיבל ערעור שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו מיום 1.5.2018 (ת"א 63678-01-14, סגן הנשיא א' דפדי).
מקורה של הבקשה דנן בסכסוך ירושה שהתגלע ביחס לחלקת מקרקעין ששוויה למעלה ממאה מיליון שקלים בעיר בני ברק (להלן: הנכס). הנכס היה בבעלותם של שני אחים שהלכו לעולמם, וכעת הבעלות בו נתונה ליורשיהם. יורשים אלה נחלקים הלכה למעשה לשתי קבוצות. קבוצה אחת של יורשים שמחזיקים ב-50% מהזכויות בנכס כוללת את המבקשים בבקשה שלפני, וכן חלק מן המשיבים לה. קבוצה שנייה של יורשים שהחזיקו יחד ב-45% מן הזכויות בנכס מכרה אותן למשיבות 9-8, חברות נדל"ן (להלן: הרוכשות). יורש נוסף, הוא המשיב 1, החזיק ב-5% מהזכויות בו. בהמשך – לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי שעליו נסבה הבקשה – הוא מכר את חלקו לאחר, מר יהודה סילבר, המשיב 18 (להלן: סילבר).
בתמצית, המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה אם הנכס יפורק על דרך חלוקתו בעין בין שתי הקבוצות, כעתירת המבקשים, או שמא יפורק בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר כך שהתמורה תתחלק בין כולם, כבקשת הרוכשות ויורשים נוספים (למעשה, המשיבים 14-2 בהליך זה). כפי שיובהר להלן, בית משפט השלום הורה על חלוקה בעין לשני מתחמים, ובית המשפט המחוזי סבר כי יש להוציא את הנכס למכירה פומבית לכל המרבה במחיר.
ייאמר כבר עתה כי ההכרעה במחלוקת זו נסבה על פרשנותם של ההסדרים הקבועים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) בכל הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין. מחד גיסא, קובע סעיף 39 לחוק כי קיימת העדפה לחלוקה בעין. מאידך גיסא, מורה סעיף 40(א) לו כי כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או כי החלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם – ייעשה הפירוק בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. סעיף 41(ב) מוסיף על כך בהכירו באפשרות של חלוקה בעין כאשר חלק מן השותפים נוטלים את חלקיהם במשותף בהסכמה. לבסוף, סעיף 43 מורה כי בית המשפט יתחשב "ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". יישומם של סעיפים אלה, ומערכות היחסים ביניהם, עמדו במרכז ההתדיינות, כמפורט להלן.
מבחינה פורמלית ההליך דנן החל בתביעה שהגיש המשיב 1 לבית משפט השלום לפירוק שיתוף בנכס בדרך של מכירה למרבה במחיר. הרוכשות מצדן הגישו תביעה שכנגד שבה צוינו כנתבעים המשיב 1 ושאר בעלי הזכויות. התביעה שכנגד כוונה אף היא לפירוק שיתוף בדרך האמורה, ונטען בה כי הוגשה על רקע החשש שמא המשיב ייסוג מתביעתו. בהמשך, המשיב 1 אכן חזר בו מהתביעה, וכך נותרה לדיון התביעה שכנגד שהגישו הרוכשות. עמדת הרוכשות הייתה, בעיקרה, כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, מאחר שאי אפשר לחלק את הנכס באופן שכל אחד מבעלי הזכויות יקבל חלק ממנו. לעומת זאת, המבקשים טענו שיש לבחור בפירוק על דרך של חלוקה בעין – לשני חלקים – האחד שיהיה בבעלותם והאחר שיהיה בבעלות שאר בעלי הזכויות. הרוכשות התנגדו לכך וטענו כי אי אפשר לכפות על שותפים שאין קשר משפטי ביניהם לקבל חלק אחד במשותף. כן נטען כי חלוקה בעין תוביל להפסד ניכר לכל השותפים וזאת מכיוון שעלויות הבנייה של כל חלק בנפרד יהיו גדולות יותר.
ביום 1.5.2018 דחה בית משפט השלום את תביעת המשיבים לפרק את השיתוף בנכס בהליך של מכירה פומבית או בהליך של התמחרות פנימית בין השותפים, וקיבל את עמדת המבקשים כי פירוק השיתוף צריך להיעשות בדרך של חלוקה בעין לשני מתחמים שבכל אחד מהם יהיו שותפים בעלי הזכויות של אחת מהקבוצות. בית משפט השלום הצביע על כך שהתב"ע החלה על הנכס מאפשרת חלוקה כזו לשני מתחמים שהם זהים הן מבחינת הגודל והן מבחינת הזכויות שהן מקנות לבעלים. בית משפט השלום קבע כי הוא מבסס את פסק דינו על סעיף 41(ב) לחוק המקרקעין המכיר באפשרות שחלק מן השותפים ייטלו את חלקיהם במשותף בהסכמה. בנוסף, קבע בית משפט השלום כי פירוק השיתוף בדרך זו הולם את האמור בסעיף 43 לחוק המקרקעין שעניינו קיום השיתוף בין חלק מבעלי הזכויות.
המשיבים 9-2 (הכוללים כאמור את הרוכשות ואת היורשים שמכרו להן את חלקם, ויכונו להלן גם: המשיבים) הגישו ערעור על כך לבית המשפט המחוזי, ובו טענו, בין היתר, כי לא ניתן לכפות עליהם ליטול את חלקיהם במשותף, וכי במצב שבו חלקה בבעלות משותפת לא ניתנת לחלוקה בעין בצורה כזו שכל אחד מהשותפים זוכה לבעלות עצמאית ונפרדת, אזי לבית משפט השלום אין שיקול דעת בנושא, ויש להורות על מכירת החלקה בשלמותה ועל חלוקת הפדיון בין כל הבעלים המשותפים.
ביום 11.2.2020 קיבל בית משפט המחוזי את הערעור בקבעו כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך של מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי בית משפט השלום טעה בפרשנות שנתן לסעיף 41(ב) לחוק המקרקעין וכי אין די בהסכמת חלק מהשותפים לצורך פירוק בעין, אם השותפים האחרים אינם יכולים ליטול את חלקם במשותף. בית המשפט המחוזי הוסיף והסביר כי בעוד שהמבקשים הפכו להיות בעלי זכויות של מתחם אחד, היורשים האחרים מצאו עצמם בשותפות גם עם מי שאינו לרצון להם, דבר שייאלץ אותם להידרש להליכים נוספים של פירוק שיתוף.
בקשת רשות הערעור שבפני הגיעה ללשכתי ביום 15.6.2020 והיא נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בד בבד עם בקשת רשות הערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצועו של פסק הדין עד להכרעה בה. בעיקרו של דבר, המבקשים טוענים כי עניינם מעלה שאלה משפטית שלא הוכרעה בפסיקה, וכי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי אין לכפות על חלק מהשותפים להמשיך להיות שותפים בניגוד לרצונם. לטענתם, השאלה המשפטית המתחדדת כאן היא האם יש לבצע פירוק שיתוף באופן דו-שלבי (להלן: פירוק דו-שלבי) – תחילה בדרך של פירוק בעין ובהמשך על דרך של מכירה של כל אחד מן החלקים (במידת הצורך) או שמא יש לבצעו ב"שלב אחד".
ביום 15.6.2020 הורה בית המשפט על הגשת תשובות לבקשה, ואלה אכן חשפו את הבדלי הגישות בנושא בקרב בעלי הזכויות. יצוין עוד כי ביום 7.7.2020 הוריתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין עד למתן החלטה אחרת.
ביום 7.7.2020 הגיש סילבר את תשובתו, ובה נטען כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור ולהותיר את פסק דינו של בית משפט השלום על כנו. לטענת סילבר, השאלה המשפטית העומדת במוקד הבקשה ואשר טרם הוכרעה בפסיקה היא האם ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין באמצעות חלוקה בעין לחלקים שאינם משקפים את מספר בעלי הזכויות, ולדחות לשלב הבא את פירוקם של חלקים אלה בדרך של מכירה. נטען בהקשר זה כי בית המשפט המחוזי לא הכריע בשאלה זו וכי פסקי הדין שאליהם הפנה אינם מכריעים בה גם כן. סילבר טוען גם הוא כי מדובר בשאלה החורגת מעניינם של הצדדים, ומטעים כי הכלל המנחה שהתקבל בפסיקה מצדד בחלוקה בעין, וכי בענייננו לא מתקיים החריג המורה שלא לעשות כן. כמו כן, נטען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי גורם לפגיעה בלתי מידתית במבקשים, המתבטאת בהפסד פוטנציאלי של כ-6 מיליון שקלים (כאשר משווים את שיעור המס שבו יחויבו במקרה של מכירת המקרקעין בהשוואה לאפשרות של מימוש ובניה).
ביום 19.7.2020 הוגשה תשובה מטעם המשיבים 9-2 המתנגדים לבקשה. לשיטתם, הדין אינו מאפשר לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין כאשר הדבר כרוך בכפיה על מספר שותפים לקבל חלק אחד במשותף. המשיבים טוענים כי עניין זה נדון על-ידי שתי הערכאות הקודמות, וכי המבקשים, יחד עם סילבר, מנסים בחוסר תום לב לעכב את פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית כפי שהורה בית המשפט המחוזי, תוך עשיית שימוש לרעה בהליכים משפטיים. יתרה מכך, המשיבים טוענים כי על-פי ההלכה הפסוקה לא ניתן לפרק את השיתוף בנכס בפירוק דו-שלבי כפי שמציעים המבקשים, כך שלא ניתן לכפות על השותפים ליטול את חלקיהם במשותף בחלק מהמקרקעין או לכפות מכירה של חלק מהם ללא הסכמת כל השותפים. לכן, כך נטען, אין מנוס ממכירה פומבית של הנכס. לבסוף, טוענים המשיבים כי המבקשים מנסים להציג מצג שלפיו יש כביכול הצדקה לתת להם רשות ערעור ב"גלגול שלישי", וזאת ללא כל בסיס לכך.
ביום 19.7.2020 הוגשה תשובה מטעם המשיבים 13-10, גם הם שותפים בחלקה, לפיה הם מצטרפים לתשובת המשיבים 9-2. הם הוסיפו והדגישו כי העיכוב במימוש המקרקעין במשך שנים כה רבות מסב להם נזקים עצומים.
ביום 22.7.2020 הוגשה תשובה מטעם המשיבים 1, 15 ו-17 המצדדים בקבלת הבקשה. המשיב 1, שמכר כאמור בינתיים את חלקו לסילבר (בעסקה שטרם הושלמה) ציין כי הוא מצטרף לאמור בתגובתו של האחרון. המשיבים 15 ו-17 טוענים אף הם שיש לקבל את הבקשה, ומוסיפים כי אם לא כן ייגרם להם נזק, מכיוון שהתקשרו בעסקת קומבינציה עם המשיבה 8. לטענתם, קבלת הבקשה תגרום להגנה על זכות הקניין ואילו דחייתה תוביל לפגיעה קשה ובלתי מידתית בבעלי המקרקעין.
לאחר שטענות הצדדים נבחנו על ידי בית המשפט נקבע, שדין הבקשה להידחות. כפי שהראה בית המשפט המחוזי בפסק דינו, העקרונות הנוגעים לפירוק שיתוף במקרה של ריבוי שותפים במקרקעין כבר זכו להתייחסות בפסיקה, ובית המשפט המחוזי אך חזר ויישם אותם בנסיבות העניין. חרף ניסיונם של המבקשים לשוות לבקשתם נופך עקרוני מצאתי כי לא כך הוא. ההכרעה בעניין שבפני נסבה על יישום הדין בנסיבות הספציפיות והמיוחדות של המקרה, ואף לא התרשמתי שדחיית הבקשה תוביל לעיוות דין. כידוע, העובדה שערכאות שונות הגיעו לתוצאות שונות, אינה מצדיקה לבדה דיון ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 4657/15 לוי נ' מרקוביץ, פסקה 12 וההפניות שם (19.8.2015)).
להרחבת היריעה, גם אם למעלה מן הצורך, ציין בית המשפט כי כבר לפני שנים רבות קבע בית משפט זה בע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כז(1) 334 (1973) כי "הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה" (שם, בעמ' 335). העקרונות הנוגעים לכך פורטו גם בפסקי דין מאוחרים יותר (ראו והשוו: רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.2010)). הדברים הם ברורים. אין מקום "לגלגל" את השותפים שאינם מעוניינים בהמשך השיתוף לדרך ייסורים של פירוק שיתוף נוסף, עניין הכרוך בהכרח בעלויות נוספות, ואף עלול להיות כרוך בתנאים פחות טובים (מאחר שהחלקה הנותרת היא קטנה יותר).
סוף דבר: הבקשה נדחתה. בית המשפט קבע שהמבקשים יישאו בהוצאות המשפט של אותם משיבים שהתנגדו לקבלת הבקשה – בסך של 13,000 שקלים למשיבים 9-2 (ביחד) ו-2,000 שקלים למשיבים 13-10 (ביחד).
עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.
