עסקת נדל"ן היא ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע בימי חייו. אין להקל ראש בעסקה כזו. בכל מקרה יש לגלות זהירות יתירה, לחקור ולבדוק באמצעות אנשי מקצוע המלווים את העסקה • עו"ד אריאל אורן במאמר חשוב למשקיע אודות רכישת דירה והסיכונים שאנו עלולים להיתקל בהם בהעדר הכוונה נכונה
מאת: עו"ד אריאל אורן
האדם עמל מידי יום ויום על כספו, כאשר מטרה אחת עומדת לו לנגד עיניו – "אני אחסוך לדירה" שתהווה עבורי כמקור הכנסה נוסף, לפנסיה ובכלל, השאלה המתבקשת היא, האם המשקיע נכנס לעסקה בצורה נכונה ובטוחה?
כידוע, בישראל, נעשות מידי חודש לא מעט עסקאות נדל"ן, חלק נכבד מעסקאות הנדל"ן נעשות ע"י משקיעים שלהם קיימת דירה אחת לפחות וכעת אותו משקיע מעוניין להתקדם לדירה נוספת.
אין כאן הכוונה לעשירון העליון, אלא למעמד הביניים בישראל (המשקיע הפשוט / הסולידי). על פי רוב, משקיע זה מחפש השקעה רגועה ובטוחה, כאשר התשואה לא בהכרח תהיה גבוהה במיוחד, זאת בניגוד ל-משקיע במניות ושאר ההשקעות הקיימות בשוק, אך היתרון המוביל בעסקה זו הוא ביטחון ויציבות בהשקעה. המשקיע מעוניין לרכוש נכנס מקרקעין שיניב לו הכנסה נאה מחד ורווח נוסף בעליית מחירי הדיור, אני מכנה מהלך זה: השקעה נכונה ובטוחה "המשקיע הסולידי".
עסקת נדל"ן – כיצד עושים זאת?
אריאל אורן: האם כל הנוצץ זהב? לצערי התשובה היא לא!
אין קסמים אין אחיזת עיניים ואין כוכבים ומזלות יש הזדמנויות, ויש הרבה, השאלה היא האם אני רוצה לעשות לביתי ולעשות צעד חכם.
ברגע שהחלטתי שזה מה שאני רוצה חובה עלי לפקוח אוזניים ולהיות עם יד על הדופק, לקרוא בעיתונים על יישובים הנמצאים בצמחיה ובעלי פוטנציאל, לשוחח עם חברים, מומלץ לשאול את עורך הדין שלכם (יכול אני להעיד כי במשרדי נוצרות לא אחת הזדמנויות בין קהל לקוחותיי), להיעזר במתווכים, לקרוא עיתונים שמדברים נדל"ן.
"אני בוחן עסקה ב- 7 עיניים, אין פה מקום לטעויות" מה עלי לבדוק בטרם עסקת נדל"ן?
אני מטפל מידי שבוע לא מעט בפניות של רוכשים פוטנציאליים של נכסים עם עסקאות נדל"ן מכל המינים והסוגים; השקעות נדל"ן: רכישת דירה ראשונה ושניה, הסכמי מתנה, מכירת דירה, דירות ירושה.
לא אחת המשקיע הפוטנציאלי מגיע אליי עם סיפור, שראה דירה יפיפייה, עם כיווני אוויר מעולים, מוארת, נוף מרהיב, ואופציה להרחבה, ע"י שיפוץ קל ניתן יהיה לחלק את הדירה לשניים והרווח יהיה לא קטן בכלל.
אבל למרבה הצער ברוב המקרים, לא כך הם פני הדברים במציאות, ויש להיזהר שבעתיים כשאנו נתקלים בעסקאות מעין אלו!
בין יתר הבדיקות שאני כעורך דין המלווה עסקת מקרקעין של משקיע ניתן למנות גם את אלה:
האם ניתן לבצע הרחבה בנכס – באישור וכחוק? ומהן העלויות לכך?
האם אני מודע לעובדה כי קיים היטל השבחה על ההרחבה? (לקריאה על היטל ההשבה ניתן לקרוא אצלי באתר הבית)
חישוב מס הרכישה (האם ניתן יהיה לקבל הכרה בהוצאות) (ניתן לקרוא אצלי באתר הבית)
האם אני מחזיק באישור עקרוני ? (גם אם יש לי את כל הכסף בחשבון הבנק, לא כדאי לשלם הכול מהון עצמי, מומלץ להיעזר בבנק ע"י לקיחת משכנתא).
האם אני מבין כי ייתכן ועלולה להיות לי בעיה עם לקיחת המשכנתא? (הבנק לא מכיר בבניה לא חוקית). גם ביום בו ארצה למכור את הנכס עלולה להתעורר בעיה כזו או אחרת.
ועוד סוגיות שונות שיש לתת עליהם את הדעת, ויש לבחון כל מקרה למקרה לגופו, והכול יפה לשעתו.
עיקרון המנחה בחוזים.
לא תמיד מה שנגלה לעיננו ככדאי, בסופו של יום באמת משתלם. כשניגשים לעסקת נדל"ן יש לבדוק היטב לפני ולפנים ולהיזהר מכל מיני דברים שנראים לנו כיום הגיוניים וסבירים, אולם בפועל הם רחוקים מהמציאות שנות אור.
העיקרון המנחה בהסכם מקרקעין הוא – מה שלא כתוב לא קיים בכלל.
אני יכול להיות בטוח שכולם מבינים את הכוונה שלי ואת הרצונות שלי, אך מה שלא נכנס להסכם ומה שלא נבדק ברחל בתך הקטנה לא יהיה קיים לעולם.
לסיכום: עצת הזהב למשקיע / לרוכש / למוכר ולמוריש – שמור על הביטחון שלך, תדאג לאינטרס שלך תדאג לנכסים שלך, חובה עליך להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ומכיר ויודע את כל הסכנות הצפויות העלולות לצוץ, לא כל עו"ד יכול ללוות אותך בעסקת מקרקעין, אתה חייב את זה לעצמך.
במקרים רבים לרכישה של נכס יש משמעות הן מבחינת המס, והן מבחינת הרישום בטאבו. לכל עסקה צריך לגשת אליה בצורה מסוימת ויהיה ניתן להגיע לפתרון, אך לפני הכול חשוב שנדע לאתר את הבעיות שעלולות להגיע ובכך נמנע מעצמנו עוגמת נפש מיותרת והפסד כספי.
