עו"ד נועם קוריס כותב על הזהירות בעסקאות נדל"ן

עו"ד נועם קוריס כותב על הזהירות בעסקאות נדל"ן

פרתי כאן באתר על כל מיני הרפתקאות שחוויתי כבעלים של משרד עורכי דין נועם קוריס ושות', בתחוםחדלות הפרעון, הוצאה לפועל, בתחום התביעות הייצוגיות, חוק הספאם, דיני ביטוח, יואל חסון,טרור ברשת, וקיזוז מע"מ אבל היום אני רוצה לספר לכם על חוויה אחרת לגמרי, שקשורה דווקא ליהודי שנקרא לו מ' ולקולגה שלי מתחום הנדל"ן.

מ' התלהב למדי מעסקת רכישת הדירה שהצליח לאתר אחרי חיפושים, השוואות וכיתות רגליים הנדרשים בכדי להפוך את מודעת מכירת הדירה הרבות בלוח לעסקה ממשית של קניית דירה.

הוא היה רגע לפני חתימה על 'זיכרון דברים' לרכישת הדירה, לאחר שביקר בדירה פעמיים, לאחר שהמחיר כבר סוכם, ודירת 4 החדרים, שהייתה לדברי הנכד שהראה את הדירה רק בבעלות הסבתא הקשישה.

מ' אפילו פגש את הסבתא הקשישה, והשתכנע שאכן היא החליטה לקבל את הזמנת משפחתו של בנה להתגורר עימם ואז שניה לפני שחתם, החליט להתקשר לעורכת הדין מתחום הנדל"ן שהכיר.

אני בדיוק ישבתי ליד עורכת הדין מתחום הנדל"ן שהכיר, במשרדה, בנוגע לעניין משפטי אחר, והסכמתי לחכות כמה דקות, בכדי שתערוך בזמן אמת בדיקה ראשונית בטאבו בשביל הלקוח שלה. אחרי הכל חתימה על זיכרון דברים בנסיבות אלו מחייבת את הצדדים.

אז היא בדקה.

בדיקה קצרה העלתה, שהדירה כלל לא בבעלותה המלאה של הסבתא, ולפי רישומי הטאבו, רק מחצית מהדירה רשומה ע"ש הסבתא, והמחצית השניה רשומה ע"ש בעלה, הסבא שנפטר זה מכבר.

בדיקה נוספת העלתה, שלמרות שהסבא ז"ל נפטר לפני שנים רבות, בני המשפחה מעולם לא פעלו להוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה – מסמך משפטי הקובע מי יורשיו של המנוח, מסמך אותו יש להציג בטאבו, בין היתר, על מנת שניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירה ע"ש היורשים.

אז זה לא אומר שמישהו בכוונה שיקר, אבל מסתבר שאותה הסבתא למרות רצונה העז, לא יכלה בכלל בשלב זה למכור ולהעביר ברישום את מלוא הזכויות בדירה, אלא לכל היותר מחצית מזכויותיה הרשומות.

כמו-כן התברר כי על הדירה רובץ שעבוד – משכנתא משנות ה-60 בסכום לא מבוטל בלירות, כשהמשכנתא לטובת גורם פרטי שאינו מוכר כלל לסבתא, והיא אינה יודעת אפילו באיזה נסיבות ומדוע נרשמה המשכנתא, שכן בעלה המנוח הוא שטיפל בעניינים אילו.

והנה, תוך לא הרבה זמן, ראיתי שוב הוכחה כמה חשוב, שכשקונים או מוכרים דירה כדאי שיהיה עורך דין או עורכת דין מתחום הנדל"ן, שיחסכו עוקצים לא נעימים, אי הבנות, ובעיות אחרות.

עורכת הדין מהסיפור היא עו"ד יפית לוי.

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004

נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס – על טיפשות, רמאות ויותר מחצי מיליארד ש"ח שנעלמו

עו"ד נועם קוריס –  על טיפשות, רמאות ויותר מחצי מיליארד ש"ח שנעלמו  

משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק במשפט מסחרי ובדיני אינטרנט מאז שנת 2004. עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן. עו"ד נועם קוריס כותב בקו עיתונות, הטור של עו"ד נועם קוריס ב news1, עו"ד נועם קוריס כותב בישראל היום

בשנת 2014 לערך, פורסם בכלכליסט שחב' אקסיום בהנהלת דנה תדמור ואורי עצמון מבצעים מהלך לרכישה של קניון הראל מחב' מליסרון, בשווי של 300,000,000 ₪ (שלוש מאות מיליון דולר). תדמור ועצמון אז, הזמינו משקיעים מקרב הציבור להשקיע באמצעותם בקניון הראל שבירושלים, ולרכוש את הקניון מחברת מליסרון, שלאור גדילתה ורכישת קניונים נוספים על ידה, נאלצה בהוראת הממונה על ההגבלים העסקיים, להיפרד אז מקניון הראל.

עו"ד נועם קוריס
עו"ד נועם קוריס

לא הרבה זמן אח"כ נעלם הכסף, תדמור ועצמון הגישו בקשה לפירוק ייזום של החברה  בםני בית משפט המחוזי בתל אביב וטענו שפשוט נגמר להם הכסף, ואף נפתחה חקירה פלילית בחשד למרמה והטעיית משקיעים על ידי תדמור ועצמון, במפלג ההונאה של מחוז תל אביב.

קצת מוזר, אבל מעבר לחשדות החמורים למרמה של הציבור, דווקא גרסתם של תדמור ועצמון בעייתית לא פחות. הם טענו שאת הקניון רכשו באמצעות כספי המשקיעים אך עם הלוואה ומינוף שקיבלו ממליסרון לצורך הרכישה. את ההלוואה שנשאה ריבית של שמונה אחוזים לשנה הם תכננו להחזיר עם רווחי הקניון מדמי ניהול ושכירות. ייאמר שלטענתם שלהם, הקניון מניב תשואת שכירות ודמי ניהול של כשבעה אחוזים לשנה בלבד.

אתם הבנתם ? הקניון מכניס שבעה אחוז לשנה (אם אין בעיות מיוחדות בתחזוקה ושוכרים), אבל ההלוואה נושאת ריבית של שומנה אחוז לשנה, בכל מקרה…

כלומר, בכל שנה אפילו לפי התוכנית האופטימלית, העסקה הייתה מפסידה לפחות אחוז אחד ובכל מקרה הסוף בתוכנית היה הפרת ההסכם עם מליסרון והפסד של כל הקניון וכספי המשקיעים, בהתאם לחוזה שנחתם.

אז נכון שממש מפחיד לגלות שאנשים שמנהלים סכומים של מאות מיליוני שקלים לפעמים יותר חסרי אחריות ורשלניים אפילו ממי שמנהל רק דמי כיס, אבל מעניין אם גרסת "הטיפשים" באמת יכולה לסייע להם מול חקירת המשטרה ומאות המשקיעים שטוענים שנעקצו במאות מיליוני שקלים.

אני חלילה לא מתיימר להיות נביא, אבל בקרן קלע למשל, שהתאיידה יחד עם עוד למעלה משלוש מאות מיליון ₪  מצאה המדינה מקום להעמיד לדין את מנהלה אמיר ברמלי, עם כתב אישום חמור בגין מרמת משקיעים והטעייה.

עו"ד נועם קוריס מייסד משרד נועם קוריס ושות' בשנת 2004. משרד עורכי דין נועם קוריס ושות' עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עו"ד נועם קוריס בעל תואר מסטר במשפט מאוניברסיטת בר אילן. עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות', עו”ד נועם קוריס הצטרפו אלינו בפייסבוק

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו”ד נועם קוריס –  כותב על חובות, על פלילים, ועל שכר טרחת עורכי דין

עו”ד נועם קוריס – כותב על הזהירות הנדרשת בשכר טרחה לפי הצלחה

 

בג"ץ 4010/17 מונירה חמדאן אבו עליון נ' רשות המקרקעין ואח'

בבית המשפט העליון  
  בג"ץ  4010/17

 

לפני: כבוד השופט י' עמית

 

העותרים: 1. מונירה חמדאן אבו עליון
  2. עטיה אחמד אבו עליון
  3. עינד סעיד אבו עדרה
  4. עאישה מוסא אבו עדרה
  5. עסאם עודה אבו עאדרה
  6. וודחה עודה אבו עאדרה
  7. מאהר מסעד אבו עאדרה
  8. שריף מוסה אבו עדרה
  9. סבח מוחמד אבו עדרה
  10. מוסה סעיד אבו עדרה
  11. נסרה מוחמד אבו עדרה
  12. נגאח עווד אבו עדרה
  13. פאוזי חמדאן אבו עדרה
  14. מאגדה סעיד עואדרה
  15. שרה חמדאן עואדרה
  16. זאייד סעיד עואדרה
  17. עודה סעיד עואדרה
  18. עבדאל האדי עואדירה
  19. נור כאמל עואדירה
  20. סעידה חמד אבו עדרה
  21. קווסר שוטין עואדרה
  22. זאקי מסעד אבו עאדרה
  23. אבירה עטיה אבו עליון
  24. מוחמד עטיה אבו עליון
  25. הודה סעיד עואדרה
  26. גאזי מחמד אבו עאדרה
  27. אשרף מוסה אבו עדרה
  28. נאדה עודה אבו עדרה
  29. חאלד חמדאן אבו עדרה
  30. מרים חמדאן עואדרה
  31. מיאסר סעיד אבו עאדרה
  32. מוצטפא סלימאן אבו עאדרה
  33. שרין עבדלהאדי עואדרה
  34. ח'דר סעיד עואדרה
  35. אעטלה עודה אבו עדרה
  36. אינתיסיר סעיד עואדרה
  37. סנא עואדרה
  38. ג'בר סעיד עואדרה
  39. זיאד מאג'ד אבו עדרה
  40. איאד מאג'ד אבו עדרה
  41. אברהים עודה אבו עדרה
  42. סמח עלי אבו עדרה
  43. נורה עודה אבו עדרה
  44. סאלם זאיד עואדרה
  45. ג'ברין סעיד עואדרה
  46. כיפאח אסעוד אבו עאדרה

 

  נ  ג  ד

 

המשיבים: 1. רשות מקרקעי ישראל
  2. הרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב
  3. הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום

 

בקשה מטעם העותרים למתן צו ארעי

 

בשם העותרים: עו"ד ליאור איזנפלד

 

החלטה

בשלב זה ניתן צו ארעי זמני, המורה למשיבה 3 שלא להרוס את בתיהם של העותרים, וזאת עד למתן החלטה בבקשה לצו ביניים ועד להחלטה אחרת.

מובן כי תקופת העיכוב לא תמנה במניין התקופה על פי חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981, וחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

ניתנה היום, ‏י"ד בסיון התשע"ז (‏8.6.2017).

    ש ו פ ט

עו"ד נועם קוריס – על חניה בבתים משותפים

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עו"ד נועם קוריס כותב בחדשות כל הזמן.

עו"ד נועם קוריס הצטרפו אלינו בפייסבוק, עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות'

בלינקדין נועם קוריס

נועם קוריס  בקפה דה מרקר

רכישת חניה בבית המשותף/ עו"ד יפית לוי

החוק המסדיר את העניין:-

חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ( להלן: “החוק")

האם בעל דירה בבניין משותף יכול לקנות חניה מהשכן ?

מכירה ורכישה של חניה בבניין הרשום כבית משותף – אפשרית רק בין בעלי דירות באותו הבניין.

תשריט בית משותף:-

לצורך רישום בית כבית משותף, נדרש, בין היתר, להגיש תשריט של הבניין המפרט את כל הדירות, ואת ההצמדות לכל דירה בבניין.

כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

מהי הצמדה לדירה ?

מי שרוכש דירה בבית משותף, רוכש גם חלק מהרכוש המשותף, ובנוסף גם חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירה שרכש.

הצמדה יכולה להיות של חצר, מחסן, גג, חניה.

כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

צו רישום בית משותף:

בהתאם לתשריט ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף.

בצו זה מופיעה טבלה של כל הדירות בבניין, גודל כל דירה, מיקום (קומה) וכן ההצמדות לכל דירה.

מכירת חניה בין בעלי דירות בבניין הרשום כבית משותף – האם זאת עיסקה במקרקעין ?

מכירת חניה בין בעלי דירות בבית משותף למעשה היא עיסקה במקרקעין – לכל דבר ועניין, עבורה יש לשלם מיסים – מס שבח ומס רכישה.

מיסוי מכירת/קניית חנייה בבית משותף:

המיסים בעסקה זאת הם נגזרת של מחיר החניה.

באשר למס שבח – נגזרת לשבח (רווח) שנוצר מיום רכישת החניה  ועד למועד מכירתה כעת.

האם ניתן לקבל פטור ממיסים בעיסקה לרכישת/מכירת חניה בבית משותף ?

לא ניתן לקבל פטור מתשלום המיסים, בגין עיסקת מקרקעין זאת.

היות ולא מדובר ברכישת דירה אלא רק בחלק מהמקרקעין המוצמד לדירה.

עיסקה למכירת/רכישת חניה – טעונה הסכם בכתב:

המדובר בעיסקת מקרקעין, לכל דבר, ומשכך לפי דרישות החוק נדרש הסכם כתוב המגדיר את כל התנאים בעיסקה. (מיקום החניה, שטחה, סכום ותנאיי תשלום ועוד).

האם יש לדווח על העיסקה לרשויות המס ?

לאחר חתימת ההסכם, חובה לדווח ללשכת מיסוי מקרקעין האזורי על העיסקה, לא יאוחר מ – 50  ימים ממועד חתימת ההסכם.

רישום החניה על-שם הקונה:-

נדרש לתקן את מסמכי רישום הבית המשותף, כך שהחניה שנקנתה תוצמד לדירתו של הקונה, וכן לפעול לרישום החניה ע"ש הקונה בטאבו.

יפית לוי , עו"ד ומגשרת

רחוב בן גוריון 19, בני ברק (קומה 2)

050-7680636

פקס': 077-3179176

yafitadv@walla.com

אתר המשרד : www.yafit-law.co.il

נועם קוריס עורכי דין ומגשרים

עו"ד נועם קוריס- על מכירת חנייה בבית משותף

עו"ד נועם קוריס- על מכירת חנייה בבית משותף 
עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עו"ד נועם קוריס כותב בחדשות כל הזמן.

עו"ד נועם קוריס הצטרפו אלינו בפייסבוק, עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות'

בלינקדין נועם קוריס

נועם קוריס  בקפה דה מרקר

 

רכישת חניה בבית המשותף/ עו"ד יפית לוי

החוק המסדיר את העניין:-

חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ( להלן: “החוק")

האם בעל דירה בבניין משותף יכול לקנות חניה מהשכן ?

מכירה ורכישה של חניה בבניין הרשום כבית משותף – אפשרית רק בין בעלי דירות באותו הבניין.

תשריט בית משותף:-

לצורך רישום בית כבית משותף, נדרש, בין היתר, להגיש תשריט של הבניין המפרט את כל הדירות, ואת ההצמדות לכל דירה בבניין.

כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

מהי הצמדה לדירה ?

מי שרוכש דירה בבית משותף, רוכש גם חלק מהרכוש המשותף, ובנוסף גם חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירה שרכש.

הצמדה יכולה להיות של חצר, מחסן, גג, חניה.

כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

צו רישום בית משותף:

בהתאם לתשריט ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף.

בצו זה מופיעה טבלה של כל הדירות בבניין, גודל כל דירה, מיקום (קומה) וכן ההצמדות לכל דירה.

מכירת חניה בין בעלי דירות בבניין הרשום כבית משותף – האם זאת עיסקה במקרקעין ?

מכירת חניה בין בעלי דירות בבית משותף למעשה היא עיסקה במקרקעין – לכל דבר ועניין, עבורה יש לשלם מיסים – מס שבח ומס רכישה.

מיסוי מכירת/קניית חנייה בבית משותף:

המיסים בעסקה זאת הם נגזרת של מחיר החניה.

באשר למס שבח – נגזרת לשבח (רווח) שנוצר מיום רכישת החניה  ועד למועד מכירתה כעת.

האם ניתן לקבל פטור ממיסים בעיסקה לרכישת/מכירת חניה בבית משותף ?

לא ניתן לקבל פטור מתשלום המיסים, בגין עיסקת מקרקעין זאת.

היות ולא מדובר ברכישת דירה אלא רק בחלק מהמקרקעין המוצמד לדירה.

עיסקה למכירת/רכישת חניה – טעונה הסכם בכתב:

המדובר בעיסקת מקרקעין, לכל דבר, ומשכך לפי דרישות החוק נדרש הסכם כתוב המגדיר את כל התנאים בעיסקה. (מיקום החניה, שטחה, סכום ותנאיי תשלום ועוד).

האם יש לדווח על העיסקה לרשויות המס ?

לאחר חתימת ההסכם, חובה לדווח ללשכת מיסוי מקרקעין האזורי על העיסקה, לא יאוחר מ – 50  ימים ממועד חתימת ההסכם.

רישום החניה על-שם הקונה:-

נדרש לתקן את מסמכי רישום הבית המשותף, כך שהחניה שנקנתה תוצמד לדירתו של הקונה, וכן לפעול לרישום החניה ע"ש הקונה בטאבו.

יפית לוי , עו"ד ומגשרת

רחוב בן גוריון 19, בני ברק (קומה 2)

050-7680636

פקס': 077-3179176

yafitadv@walla.com

אתר המשרד : www.yafit-law.co.il

בג"ץ 1951/16 איגוד חברות הנפט בישראל נ' שר התשתיות הלאומיות האנרגיה והמים ואח

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק

 

בג"ץ  1951/16

 

לפני: כבוד השופט ח' מלצר
  כבוד השופט נ' סולברג
  כבוד השופט מ' מזוז

 

העותרים: 1. איגוד חברות הנפט בישראל
  2. פז חברת נפט בע"מ
  3. סונול ישראל בע"מ
  4. "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ
  5. דור אלון אנרגיה בישראל 1988 בע"מ
  6. טן חברה לדלק בע"מ

 

  נ  ג  ד

 

המשיבים: 1. שר התשתיות הלאומיות האנרגיה והמים
  2. מנהל מינהל הדלק והגז משרד התשתיות הלאומיות האנרגיה
  3. שר הכלכלה והתעשייה
  4. מכון התקנים הישראלי

 

עתירה למתן צו על תנאי

 

תאריך הישיבה: י"ח בסיון התשע"ז (12.06.2017)

 

  בשם העותרים: עו"ד ד"ר דוד תדמור; עו"ד אורטל גר; עו"ד ענבר אסיף  
  בשם המשיבים 3-1:

בשם המשיב 4:

עו"ד ד"ר יובל רויטמן

עו"ד יורם סמואל

 
 

פסק-דין


השופט ח' מלצר

לאחר ששמענו את טיעוני באי-כוח הצדדים, הגיעו הצדדים בהמלצתנו להסכמות והוגש לנו מסמך הסדר בהקשר זה המסומן באות "א", מצורף לפסק-דין זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

אנו נותנים תוקף של פסק-דין להסכמות שבמסמך "א" הנ"ל ובכפוף להן – העתירה נמחקת ללא צו להוצאות.

ניתן היום, ‏י"ח בסיון התשע"ז (‏12.6.2017).

ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט

ע"א 3180/17 דניאל אברהמיאן נ' אלבק ששון

בבית המשפט העליון

 

ע"א  3180/17

 

לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן

 

המבקש: דניאל אברהמיאן

 

  נ  ג  ד

 

המשיבים: 1. אלבק ששון
  2. רונית ששון

 

בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא י' שפסר) בת"א 56237-02-17 מיום 13.3.2017

 

בשם המבקש: בעצמו

 

החלטה

המבקש הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי ובה ביקש לבטל הליכי הוצאה לפועל של הריסת מבנים הבנויים בחלקתו ופינויו משם, במסגרת מחלוקת בינו לבין המשיבים בעניין חלוקת מקרקעין (להלן: התביעה; תיק ההוצאה לפועל; והמבנים). בצד התביעה הגיש המבקש בקשה למתן סעד זמני במעמד צד אחד, ובה ביקש כי בית המשפט יורה למשיבים להימנע מביצוע הריסה ופינוי המבנים בתיק ההוצאה לפועל עד להכרעה בתביעה.

בהחלטה מיום 13.3.2017 דחה בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא י' שפסר) את הבקשה וקבע כי זו באה בהמשך להליכים רבים שהוגשו על ידי המבקש בערכאות שונות, שנדחו (להלן: ההחלטה בבקשה לסעד זמני או ההחלטה). נקבע כי ראשית ההליכים בשני פסקי בוררות (מהשנים 2010 ו-2013) שאושרו על ידי בתי המשפט הרלוונטיים, בהם הותוותה תכנית חלוקה ברורה ושוויונית של המקרקעין, על בסיס איזון שטחים ובגבול גמיש – על פי מדידה שהוזמנה ואומצה על ידי הבורר (להלן: תכנית המדידה). עוד ציין בית המשפט כי על פי תכנית המדידה ההריסה הנדונה היא של מבנים שלא משמשים למגורים, הפולשים לשטח המשיבים. נוכח דברים אלה, ובשים לב לכך שטענת המבקש שלפיה צו ההריסה הוצא בטעות נגדו (בעוד מדובר בעצם בביתו של אחיו) הועלתה על ידו לראשונה בתביעה, קבע בית המשפט כי אין יסוד לטענות המבקש בדבר טעות בזיהוי המבנים וממילא אין סיכוי של ממש לתביעתו לביטול הליכי הפינוי, המתנהלים בהתאם לתכנית המדידה ותנאי החלוקה שנקבעו כאמור בהחלטות קודמות. אשר למאזן הנוחות, ציין בית המשפט כי אין לפנינו הריסת בית מגורים, כי אם הריסת מחסן שנבנה שלא כדין ומשכך אין מקום להורות על העיכוב המבוקש של הליכי פינוי השטח, שהיה אמור להימסר למשיבים כבר לפני שנים לא מבוטלות. עוד צוין כי המבקש נמנע מלתאר בבקשתו את קיומם של ההליכים האחרים שניהל; את פסקי הדין החלוטים שניתנו במסגרת הסכסוך דנא; ואת ההליך שנקט באותו עניין לפני בית משפט השלום, שנדחה בפסק דין מיום 2.3.2017 (עש"א 66210-09-16). נקבע כי התנהלות זו מצד המבקש לוקה בחוסר ניקיון כפיים, וגם בכך יש כדי להצדיק דחיית בקשתו למתן סעד זמני.

על רקע כל האמור לעיל, דחה בית המשפט את הבקשה למתן סעד זמני והורה למבקש לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך של 15,000 ש"ח. עוד הורה בית המשפט כי על המבקש להודיע אם הוא עומד, נוכח האמור בהחלטה, על ניהול ההליך העיקרי עד ליום 26.3.2017 ובהתאם תינתן החלטה משלימה; וכי בהעדר הודעה כאמור, תימחק התביעה. בפסק דין מיום 2.4.2017, משלא הגיש המבקש הודעה בהתאם להחלטה, מחק בית המשפט את התביעה.

המבקש, שאינו מיוצג בהליך לפני בית משפט זה, הגיש ערעור על פסק הדין ועל ההחלטה בבקשה לסעד זמני ובצדו בקשה לעיכוב ביצוע של תשלום הוצאות המשפט שנפסקו לחובתו בהחלטה. בערעור נטען, בתמצית וככל שניתן להבין, כי על בית המשפט היה למנות מומחה בשאלת זיהוי המבנים המיועדים להריסה ולפינוי; וכי לא ניתן ליישם את חלוקת המקרקעין לפי תכנית המדידה. בבקשה לעיכוב ביצוע תשלום ההוצאות שנקבעו בהחלטה – היא המונחת לפניי – טוען המבקש כי בית המשפט לא נקב במועד לביצוע התשלום וכי המשיב פתח בהליכי הוצאה לפועל לתשלום החיוב האמור מבלי למסור למבקש הודעה מוקדמת על כך.

דין הבקשה להידחות משאין בפי המבקש טענה באשר לנזק שייגרם לו אם תבוצע ההחלטה בדבר תשלום הוצאות המשפט עובר להכרעה בערעור. שיקול זה – שעניינו במאזן הנוחות – מטה את הכף לדחות את הבקשה, במיוחד כאשר בענייננו מבוקש לעכב ביצועה של החלטה המטילה חיוב כספי, אשר ברגיל לא יעוכב בשל הגשת ערעור, ובהעדר טענה (ותימוכין מתאימים) כי לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יזכה המבקש בערעורו (ראו למשל 6568/14 ונטורה נ' נאמן, פסקה 5 (6.11.2014)). די בכך כדי לדחות את הבקשה וזאת מבלי להידרש לסיכויי הערעור שהגיש המבקש.

הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ‏כ"ט באלול התשע"ז (‏20.9.2017).

    ש ו פ ט

חברת טקסס השקעות בע"מ נ' משה אינגדיג

בבית המשפט העליון

 

רע"א  996/17

 

לפני: כבוד השופט נ' הנדל

 

המבקשת: חברת טקסס השקעות בע"מ

 

  נ  ג  ד

 

המשיבים: 1. משה אינגדיג
  2. סאפרדל יזמות בע"מ
  3. חברת מרכז הפעמון בע"מ

 

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 36824-12-15

 

החלטה

מונחת בפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 36824-12-15, כבוד השופט א' רומנוב), בגדרה התקבלה באופן חלקי בקשת משיבה 3, חברת מרכז הפעמון בע"מ (להלן: חברת מרכז הפעמון) לביטול צווי עיקול זמניים. במסגרת זו, נקבע כי עיקול זמני שהוטל על נכס מקרקעין בירושלים הרשום על שמה, והידוע כ"מרכז הפעמון" (להלן: מרכז הפעמון או: הנכס), יבוטל – וכנגד כך מופנית בקשה זו; ואילו עיקול זמני שהוטל על מניותיה של חברת מרכז הפעמון יעמוד על כנו.

ברקע למתן צווי העיקול הזמניים, תביעה שהגישה המבקשת נגד משיב 1 (להלן:המשיב) ומשיבה 2, על סך כ-6.7 מיליון יורו, בקשר לעסקה לרכישת מקרקעין ברומניה.

עוד טרם הגשת התביעה, בחודש יולי 2015, בית המשפט המחוזי בירושלים נעתר לבקשת המבקשת להטיל עיקול ארעי על נכסים שונים שנטען כי הם בבעלות המשיב, בהם נכסי מקרקעין, כלי-רכב וחברות. כעבור כחודש, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי הצו הארעי יהפוך לזמני, אך זאת בכפוף למחיקת 4 נכסים מהצו, ובהם נכס מרכז הפעמון. בקשר לנכס זה הוסבר כי "לא הוכחה זיקה בעלות ברורה בין אינדיג (המשיב) לבין החברה ההולנדית שהיא בעלת המניות של חברת מרכז הפעמון, למעט היותו דירקטור בחברה…" (הפ"ב 41393-07-15, כבוד השופט מ' י' הכהן). יוער, כי בקשה למתן רשות ערעור שהגיש המשיב על ההחלטה לקבל את בקשת העיקול הזמני – נדחתה על ידי בית משפט זה (רע"א 8019/15, כבוד השופט י' דנציגר).

בהמשך, בחודש יולי 2016, לאחר שהמבקשת הגישה את התביעה בתיק העיקרי, היא פנתה בבקשה חדשה למתן סעדים זמניים, בפרט ביחס לנכס מרכז הפעמון, וזאת לטענתה לנוכח גילויים חדשים ביחס לזיקת המשיב לנכס. בית המשפט המחוזי בירושלים הורה על מתן צו לעיקול הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין וכן לעיקול מניותיה של חברת מרכז הפעמון.

ההחלטה מושא הבקשה למתן רשות ערעור שבפניי, היא החלטת בית המשפט המחוזי ביחס לבקשת חברת מרכז הפעמוןלביטול הצווים האמורים. בית המשפט המחוזי החליט כאמור לקבל את הבקשה בחלקה, כך שהעיקול על נכס מרכז הפעמון בוטל, והעיקול על המניות נותר על כנו. בית המשפט קמא קבע, במישור העובדתי, כי המשיב הוא הבעלים היחיד, באמצעות שרשור חברות, של הזכויות בנכס מרכז הפעמון. לצד האמור, נדחו טענות המבקשת לפיהן המשיב הוא הבעלים של נכס "מרכז הפעמון" באופן אישי, או כי חברת מרכז הפעמון מחזיקה בנכס בנאמנות עבור המשיב. כמסקנה, נקבע על ידי בית המשפט המחוזי, כי לא ניתן להטיל עיקול על נכס מרכז הפעמון, שכן לא עלה בידי המבקשת לשכנע כי מתקיימות בענייננו נסיבות המצדיקות הרמת מסך בהתאם לסעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: חוק החברות או החוק) ולפסיקה. בית המשפט התייחס בפרט לטענת התובעת כי יש להחיל את הוראות סעיף 6(ב) לחוק, וקבע כי גם על פי אמות המידה של סעיף זה – אין הצדקה לבצע הרמת מסך במקרה דנא.

במסגרת הבקשה שבפניי, מלינה המבקשת על ההחלטה לבטל את צו העיקול על נכס מרכז הפעמון. במוקד, נטען כי מקרנו עומד בתנאי סעיף 6 לחוק החברות לצורך הרמת מסך. בפרט, לשיטת המבקשת, המשיב עשה שימוש באישיות הנפרדת "באופן שיש בו כדי להונות אדם" (סעיף 6(א)(1)(א)), שכן הטעה את בית המשפט בעבר בטוֹענו כי אין זיקה בינו לבין הנכס. לשיטתה, ניסיונותיו להרחיק עצמו מבעלות בנכס בעת הדיונים בעיקולים מהווה תרמית, הונאה – ושימוש לרעה במסך ההתאגדות. עוד נטען, כיבהתאם לסעיף 6(ב) לחוק, מקרנו הוא בין המקרים בהם יש "לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה…", שכן "בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן", באשר המשיב הוא בעל המניות היחיד של חברת מרכז הפעמון, שהנכס כאמור רשום על שמה. לצד האמור, המבקשת טוענת כי בית המשפט קמא, לא ראה את החשש הממשי מהברחת נכסים במקרנו.

חברת מרכז הפעמון, שבה התייחסה בתגובתה לטענות שונות שהעלתה בפני בית משפט קמא, לרבות טענתה כי המשיב אינו הבעלים היחיד בחברה בשרשור. מכל מקום, טוענת חברת מרכז הפעמון כי המבקשת למעשה מנסה "לדלג" על שלושה מסכי התאגדות: שלוש חברות, ששתיים מהן חברות זרות שסעיף 6 לחוק החברות לא חל עליהן. הודגש, כי בית המשפט המחוזי קבע, כממצא עובדתי, שהמשיב אינו הבעלים באופן אישי של הנכס שעיקולו התבקש.  עוד הובהר, כי נכס מרכז הפעמון היה בבעלות חברת מרכז הפעמון שנים ארוכות לפני שנעשה המשיב בעל מניות, כך שאין מדובר במצב בו נכס מוסתר אצל חברה כדי להקשות על תביעה נגד בעל מניות.

דיון והכרעה

סעיף 6 לחוק החברות מסדיר את האפשרות להרים את מסך ההתאגדות המפריד בין חברה לבין בעלי מניותיה. ככלל, אמצעי זה מהווהחריג לעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, המוסדר בסעיף 4 לחוק החברות. קולה של הפסיקה, וכן רוחו של חוק החברות – וביתר שאת לאחר תיקון מס' 3 לחוק – מורינו להשתמש באמצעי זה במשׂורה ובאופן זהיר, תוך הגנה על גבולותיו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת (להרחבה ראו ע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' מפרק אפרוחי הצפון בע"מ, סג(1) 548, פסקאות 70-67 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה(2009); ע"א 313/08 נשאשיבי נ' רינראוי, פ"ד סד(1) 398, פסקה 8 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין ופסקאות 78-76 לפסק דינו של השופט י' דנציגר (בדעת מיעוט) (1.8.2010); בג"ץ 132/15 ר-צ פלסטק בע"מ נ' איפראימוב פאולינה, פסקה 8 לפסק דינה של השופטת א' חיות וההפניות שם (5.4.2017); כן ראו דברי הסבר להצעת חוק החברות (תיקון), התשס"ב – 2002; לסקירת הנושא בהרחבה, ראו אירית חביב-סגל דיני חברות – כרך א' 325-318, 341-339 (2007)).

יושם אל לב, כהערה מקדמית, כי בענייננו נקבע שהנכס אינו בבעלותו של המשיב באופן אישי, וכי הוא רשום בלשכת רישום המקרקעין על שם החברה. אם כן, הסעד הנידון הוא עיקול זמני של נכס של חברה, עקב חוב של בעל מניה. מכאן הפנייה לשאלה אם ניתן להרים את מסך ההתאגדות. יפה בהקשר זה הסברו של נשיא בית המשפט המחוזי לשעבר אורי גורן ביחס לעיקול זמני: "ניתן לעקל נכס אפילו אינו רשום על שם הנתבע, כאשר קיימת אפשרות להרים את המסך שבין הנתבע לבין החברה שבבעלותה נמצא הנכס. לשם כך יש לבחון בעת הגשת הבקשה לעיקול את מצב הזכויות בתאגידים הרלוונטיים. אם הוכח כי החברה במבנה פעילותה הקיים מקיימת בפועל יחסים של יחידה כלכלית אחת עם הנתבע, העיקול אפשרי…" (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי 918 (2015); וראו הפנייתו לרע"א 8472/96 ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י נ' מושב שיתופי מולדת, פ"ד נא(1) 61 (1997)).

עוד יוער, כי האכסניה בחוק החברות הרלוונטית לסוג זה של הרמת מסך, אינה בסעיף 6(א) לחוק, העוסק בייחוס "חוב של חברה לבעל מניה בה", כי אם בסעיף 6(ב) לחוק. לסעיף זה שימושים שונים, אולם לענייננו רלוונטית האפשרות המוסדרת בו לייחס חובה של בעל מניה לחברה (להרחבה אודות שימושים אחרים בסעיף, גם לטובת בעלי מניות, ראו: יחיאל בהט חברות – החוק החדש והדין לאחר תיקון 16 – כרך א' 162-158 (מהדורה 12, 2011); ולמשל בהקשר של תביעה נגזרת מרובה, ראו רע"א 2903/13 אינטרקולוני השקעות בע"מ נ' שקדי (‏27.8.2014)). במסגרת סעיף 6(ב) הותיר המחוקק לבית המשפט שיקול דעת לבחון אם בנסיבותיו של כל מקרה "צודק ונכון" להרים את פרגוד ההתאגדות, בהתאם לכוונת הדין או ההסכם, כך:

"(ב) בית משפט רשאי לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על הענין הנדון לפניו".

השאלה מה "צודק ונכון" בסעיף 6 בכללותו, טרם פורשה במלואה, ותוכנה מתגבש מנסיבותיו של מקרה אחד למשנהו (למשל, הוצגה העמדה כי מונח זה משקף את עקרון תום הלב (ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, פסקות י"ג-י"ח לפסק-דינו של המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין (16.1.2005), בדעת יחיד לעניין זה. כמו כן, הובעה עמדה, כי הסטנדרט הקבוע בסעיף 6(ב) גמיש יותר בהשוואה להוראות סעיף 6(א), וראו רשף חן "עיקר התיקונים בתיקון מס' 3 לחוק החברות" תאגידים ב(3) 1, 5 (2005), וכן פסיקת חברי, השופט נ' סולברג, בשבתו בבית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 9628-07 לוי נ' ששון אנא לוי בע"מ (13.5.2010)). יצוין, כי בספרות הובעה עמדה, לפיה השיקולים הכלליים שעוצבו בפסיקה לאורך השנים, גם ביחס לסעיף 6(א), יפים גם לניתוח הרמת מסך תחת סעיף 6(ב), כדברי המלומד ע' ליכט:

"סעיף קטן 6(ב) עוסק בקבוצת מקרים אחרת של הרמות מסך. מבחינה מהותית, אין בסעיף זה יותר מאשר חזרה על סמכות בית המשפט לתת סעד שייראה לו צודק ונכון בנסיבות העניין. לעיל עמדנו על השיקולים שעל בית המשפט לשקול לצורך קביעת היסוד הנורמטיבי של "צודק ונכון" לעניין הרמת מסך. לאמיתו של דבר, אין הבדל מהותי בין שיקולים אלה לעניין הרמת מסך במסגרת סעיף קטן (א) להרמת מסך במסגרת סעיף קטן (ב). זו כזו צריכות להיעשות במקרים חריגים וכאשר הדבר צודק ונכון" (עמיר ליכט "הרמת מסך והדחיית חוב לאחר תיקון 3 לחוק החברות: מה נשתנה?" תאגידים ב(3) 65, 86 (2005)).

ומדברים כלליים אלה נשוב לענייננו.

לאחר עיון בהחלטת בית המשפט קמא, בבקשה ובחומר שהוגש – איני סבור כי עניין לנו באחד מאותם מקרים חריגים, המצדיקים הרמת מסך ההתאגדות, תוך סטייה מעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה. כך ביתר שאת לנוכח המסגרת הדיונית בה אנו מצויים – בקשה למתן רשות ערעור, בעניין סעד זמני. בתחום האחרון, שיקול הדעת המסור לערכאה המבררת רחב הוא. הממצאים העובדתיים אינם סופיים, אלא נועדו לשרת הכרעה במסגרת הבקשה הזמנית. אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב אלא במקרים חריגים (ראו, למשל, רע"א 4717/13 גאליה נ' חלאילה פסקה 4 וההפניות שם (21.1.2014)). לדידי, ענייננו אינו נמנה ביניהם.

בית משפט קמא נדרש, תחילה, לשאלה האם המשיב הוא הבעלים של החברה. נקבע, חרף טענות המשיב, על-סמך החומר והראיות שהוגשו, כי המשיב הוא הבעלים היחיד של הזכויות, אך זאת באמצעות שרשור חברות. אכן, לנתון זה, בדבר זיקת המשיב לחברה, עשוי להינתן משקל במסגרת הרמת מסך – אך כפי שיוסבר להלן – אין די בו כשלעצמו. אלא, יש להתייחס גם לאופן ניהול החברה, להתנהלות בעל המניות  – ולקשר ביניהם.

בבקשה שבפניי מדגישה המבקשת כי המשיב ניסה להרחיק את עצמו מבעלות בנכס במסגרת ההליכים השונים. לעניין זה, תוערנה שתי הערות. הראשונה, היא כי במישור העובדתי,בית משפט קמא אמנם קבע שהמשיב הוא הבעלים בשרשור של הזכויות בנכס – אך זאת תוך בחינת טענות שני הצדדים, וביחס לחלק מנקודות המחלוקת, העדפת טענות המבקשת בשלב זה.עוד יודגש, כי נקבע שלא ניתן להסיק כי המשיב הוא הבעלים, באופן אישי, של הנכס. בנסיבות אלה, סבורני כי המבקשת לא הצביעה על טעות המצדיקה התערבות במסקנת בית משפט קמא כי לא הוכח שמדובר במקרה המצדיק הרמת מסך, למשל בגין תרמית.

 

ההערה השנייה, וכאן העיקר, היא כי מכל מקום, לצורך הרמת מסך ועיקול זמני של נכס שבבעלות החברה – לא די בכך שהמשיב הוא בעל החברה בשרשור, ואף לא בניסיון בעל מניות למזער את חלקו בחברה בהליך שמתנהל בבית המשפט. יש לזכור, כי הרמת מסך היא החריג. ייתכנו מצבים בהם יתברר כי קיים פגם בהתנהלות וביחס שבין החברה לבין בעל המניות, תוך שימוש לרעה במסך ההתאגדות. כך, למשל, במקרה של ערבוב נכסי החברה עם נכסיו של בעל המניות, או במקרה של ניסיון להתחמק מנושים. או אז, ניסיון להכחיש את הבעלות – עשוי לקבל משקל או להוות מעין "חיזוק". ואולם, אין די בניסיון להתרחק מהחברה כשלעצמו, ללא רובד אחר המעיד על שימוש לרעה בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת.

 

המסגרת של סעיף 6 לחוק החברות – על הזהירות ביישומו וההכרה בכך שאדם רשאי להקים חברה – דורשת כי הרמת המסך, בין בסעיף 6(א) לחוק ובין בסעיף 6(ב) לחוק, תיעשה במשורה. בהתאם, דרושה הצדקה על מנת להרים את המסך ולהפיל את הפרגוד שבין החברה לבין בעל מניותיה. בענייננו, קבע בית המשפט קמא כי לא הוכח כי מדובר באחד המקרים המצדיקים הרמת מסך. בפרט, נדחתה טענת המבקשת לפיה ההסבר היחיד לכך שהמשיב מחזיק במרכז הפעמון באמצעות שלוש חברות, הוא ניסיונו להתחמק מנושים. עוד יוזכר, כי בית משפט קמא שלא הוכח ולא נטען בפניו כי הפעלת מרכזים מסחריים כגון מרכז הפעמון לא נהוג לה שתיעשה באמצעות תאגידים; וכן כי לא הוכח, למשל, שמדובר בחברה שההתערבות בחייה מונעת ממנה לתפקד כמוקד רווחים. לשון אחר, לא הוסק בשלב זה כי ביסוד החזקת הנכס באמצעות חברות עמדו שיקולים שאינם כשרים; או כי נפל פגם בהתנהלות בעל המניות ביחס לחברה בענייננו, תוך שימוש לרעה במסך ההתאגדות.

 

אכן, הוכרע כי המשיב הוא הבעלים בשרשור של הזכויות בנכס ואף כי יש לו "זיקה עמוקה" לנכס (פסקה 16 להחלטת בית המשפט המחוזי). נתון כזה, במסגרת הבקשה לסעד זמני, מחייב את בית המשפט לתת את דעתו לתמונה המלאה. אך כך נהג בית המשפט קמא, בבוחנו את העניין בצורה עניינית ומאוזנת. כך למשל, לא הוכח כי מדובר בחברה חסרת קיום עצמאי, או כאמור, כי היא הוקמה או פועלת היום כדי להתחמק מנושים. בדומה, אין בסיס לכך שהמשיב הבריח מהחברה נכסים ללא תמורה ראויה. בהינתן כל זאת, איני מוצא להתערב במסקנת בית משפט קמא, לפיה לא הוצג בסיס לחציית הקו לעבר התוצאה של הרמת מסך.

 

  1. סוף דבר, הבקשה נדחית. בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי, העיקול שהוטל בלשכת רישום המקרקעין על נכס "מרכז הפעמון" בטל. החלטת עיכוב הביצוע בטלה גם היא. בנסיבות העניין, לרבות קביעותיו של בית משפט קמא והיקף ומהות תגובות משיבים 1 ו-2, אסתפק בקביעת הוצאות ושכר טרחת עו"ד מופחתים, עבור משיבה 3 בלבד, בסך 7,000 ש"ח.

 

ניתנה היום, ‏ט' באלול התשע"ז (‏31.8.2017).

 

 

    ש ו פ ט